Transmettre un patrimoine en conservant les revenus, alléger la fiscalité, protéger le conjoint : l'efficacité du démembrement tient à la qualité de sa structuration. Le premier rendez-vous est offert et dure une heure.
Prendre rendez-vousLa séparation de la pleine propriété d'un bien en deux droits : l'usufruit, qui donne l'usage et les revenus, et la nue-propriété, qui donne le bien à terme. Une heure d'entretien suffit pour cadrer l'analyse.
La donation avec réserve d'usufruit est la mécanique la plus courante : les parents donnent la nue-propriété d'un bien immobilier et conservent l'usage et les revenus locatifs. Les droits de donation portent sur la seule nue-propriété, valorisée selon l'âge de l'usufruitier (art. 669 CGI).
Les parts de SCI se démembrent : usufruit aux parents (gestion et revenus locatifs), nue-propriété aux enfants. La transmission s'opère progressivement, sans perte de contrôle, avec des abattements familiaux renouvelables tous les 15 ans (art. 779 CGI).
La clause bénéficiaire démembrée désigne un usufruitier (souvent le conjoint) et des nu-propriétaires (les enfants). Le conjoint perçoit les capitaux en quasi-usufruit (art. 587 C. civ.), les enfants disposent d'une créance de restitution : ses conditions de déductibilité sont encadrées depuis la LF 2024 (art. 774 bis CGI).
Actions, SCPI, OPCVM, parts de sociétés opérationnelles : les valeurs mobilières se démembrent aussi. Chaque famille d'actifs appelle une mécanique spécifique, arbitrée selon l'horizon de transmission, le profil fiscal du foyer et la structure patrimoniale globale.
Une heure d'échange, offerte et sans engagement, pour cadrer l'objectif : transmission, revenus, fiscalité, protection du conjoint.
Choix du véhicule (direct, SCI, assurance-vie), simulation selon le barème de l'art. 669 CGI, incidences civiles et fiscales.
Une recommandation chiffrée, puis la coordination des actes avec les notaires et avocats fiscalistes partenaires.
Avant 51 ans, les droits de donation sont calculés sur 40 % de la valeur du bien, ou moins (barème art. 669 CGI).
L'usufruitier garde la jouissance du bien et perçoit l'intégralité de ses fruits : loyers, dividendes, intérêts.
Au décès de l'usufruitier, la pleine propriété se reconstitue sans droits de succession supplémentaires (art. 1133 CGI).
Cabinet de gestion de patrimoine situé dans le 16e arrondissement de Paris, spécialisé dans le conseil en investissement, le courtage en assurance et l'ingénierie patrimoniale. Son approche globale et sur mesure s'appuie sur une équipe pluridisciplinaire de professionnels certifiés, couvrant l'ensemble des problématiques financières, fiscales, immobilières, assurantielles et juridiques.
Quatre situations font entrer le démembrement dans la réflexion. Toutes gagnent à être étudiées avant l'acte, pas après.
Transmettre un bien immobilier ou des parts en anticipant, pendant que le barème de l'art. 669 CGI reste favorable.
Le démembrement des parts s'intègre au montage familial dès sa conception, pas après coup.
La clause démembrée protège le conjoint tout en préparant la transmission aux enfants.
Quasi-usufruit et convention de restitution se structurent en amont, avec les conditions de la LF 2024 (art. 774 bis CGI).
Deux droits réels définis par le Code civil : usufruit (art. 578) et quasi-usufruit (art. 587), leurs prérogatives et leurs obligations.
Barème de l'art. 669 CGI selon l'âge, remontée sans droits (art. 1133 CGI), conditions de la LF 2024 sur le quasi-usufruit (art. 774 bis CGI).
Immobilier direct, SCI, assurance-vie, valeurs mobilières : chaque actif appelle une mécanique propre, arbitrée selon l'horizon et le foyer fiscal.
Réponse en cinq questions
Pré-diagnostic indicatif, sans valeur de conseil. Aucune donnée n'est transmise ni conservée.
Trois angles structurent le démembrement de propriété. Transmettre un patrimoine progressivement par donation de la nue-propriété, en conservant la jouissance. Alléger temporairement la fiscalité des revenus en cédant l'usufruit à une structure plus favorablement imposée. Protéger le conjoint survivant et organiser la transmission aux enfants par les outils civils du démembrement. Les trois angles ne s'excluent pas : un même foyer peut les combiner sur des actifs distincts.
Une transmission progressive sans renoncer aux revenus
Lorsque les parents souhaitent commencer à transmettre le patrimoine aux enfants sans perdre la jouissance des biens ni les revenus qu'ils en tirent.
Déplacer temporairement la fiscalité des revenus
Lorsque le foyer subit une tranche marginale élevée et qu'une structure soumise à un régime plus favorable peut percevoir les revenus pour une durée déterminée.
Organiser la transition successorale
Lorsque l'objectif est d'assurer au conjoint survivant des ressources et la jouissance des biens jusqu'à son décès, tout en organisant la transmission aux enfants à terme.
Avocats fiscalistes, experts-comptables, notaires, gestionnaires d'actifs et compagnies d'assurance-vie : chaque partenaire est sélectionné sur des critères objectifs. Trois exigences guident le choix : solidité, qualité technique, capacité à traiter les configurations patrimoniales complexes propres aux professions libérales et aux dirigeants d'entreprise.
Le démembrement est un mécanisme civil aux effets fiscaux structurants, mais son efficacité dépend de la qualité de sa structuration et de sa cohérence avec la stratégie patrimoniale d'ensemble. ATRIOMA analyse l'opportunité, calibre le véhicule et coordonne la mise en œuvre avec les notaires et avocats fiscalistes partenaires.
Prendre rendez-vousLe démembrement est un mécanisme civil aux effets fiscaux structurants, mais son efficacité dépend de la qualité de sa structuration et de sa cohérence avec la stratégie patrimoniale d'ensemble. ATRIOMA analyse l'opportunité, calibre le véhicule et coordonne la mise en œuvre avec les notaires et avocats fiscalistes partenaires.
Prendre rendez-vousLa pleine propriété d'un bien se compose de deux droits réels distincts définis par le Code civil : l'usufruit (art. 578 C. civ.) et la nue-propriété. Lorsque ces droits sont attribués à des personnes différentes, la propriété est dite démembrée. Au décès de l'usufruitier, les deux droits se réunissent automatiquement chez le nu-propriétaire (art. 1133 CGI).
La valeur de la nue-propriété est fixée par un barème officiel selon l'âge de l'usufruitier au jour de la donation. Plus la mise en place est précoce, plus la valeur de la nue-propriété est faible et l'économie fiscale importante. Le barème évolue par tranches de dix ans.
| Âge de l'usufruitier | Valeur de l'usufruit | Valeur de la nue-propriété | Droits calculés sur |
|---|---|---|---|
| Moins de 21 ans révolus | 90 % | 10 % | 10 % de la valeur |
| Moins de 31 ans révolus | 80 % | 20 % | 20 % de la valeur |
| Moins de 41 ans révolus | 70 % | 30 % | 30 % de la valeur |
| Moins de 51 ans révolus | 60 % | 40 % | 40 % de la valeur |
| Moins de 61 ans révolus ★ Zone optimale | 50 % | 50 % | 50 % de la valeur |
| Moins de 71 ans révolus | 40 % | 60 % | 60 % de la valeur |
| Moins de 81 ans révolus | 30 % | 70 % | 70 % de la valeur |
| Moins de 91 ans révolus | 20 % | 80 % | 80 % de la valeur |
| À partir de 91 ans | 10 % | 90 % | 90 % de la valeur |
Un parent de 58 ans donne la nue-propriété d'un bien immobilier valorisé 600 000 € à son enfant unique. La valeur de la nue-propriété est fixée à 50 % × 600 000 € = 300 000 € selon le barème (tranche moins de 61 ans). Après l'abattement de 100 000 €, l'assiette imposable est de 200 000 €, soit environ 38 000 € de droits à acquitter selon le barème en ligne directe (art. 777 CGI). À titre de comparaison, une donation de la pleine propriété aurait généré environ 98 000 € de droits. Au décès du parent, l'enfant récupère la pleine propriété sans droits de succession supplémentaires (art. 1133 CGI), y compris sur la plus-value postérieure à la donation.
Adapter l'outil à l'actif. Immobilier direct, parts de SCI, clause bénéficiaire d'assurance-vie, valeurs mobilières, démembrement temporaire : chaque famille d'actifs appelle une mécanique spécifique. L'arbitrage du véhicule se fait selon l'horizon, le profil fiscal et l'objectif de transmission.
Pour une profession libérale en phase d'accumulation, le démembrement de la SCI familiale figure parmi les stratégies les plus efficaces : il combine déplacement immédiat de la fiscalité et préparation de la transmission.
Le propriétaire donne la nue-propriété d'un bien immobilier à ses enfants tout en conservant l'usufruit viager. Il continue d'habiter le bien ou d'en percevoir les loyers. À son décès, ses enfants deviennent pleinement propriétaires sans droits supplémentaires (art. 1133 CGI), sur la valeur du bien à cette date.
Les parents créent une SCI et y apportent leur patrimoine immobilier. La nue-propriété des parts est ensuite donnée progressivement aux enfants, l'usufruit restant entre les mains des parents : gérance et revenus locatifs leur reviennent. La structure SCI permet aussi d'appliquer une décote pour illiquidité sur la valeur des parts, à condition d'être documentée et défendable en cas de contrôle.
La clause bénéficiaire du contrat est rédigée en démembrement : le conjoint est désigné quasi-usufruitier, les enfants nu-propriétaires. Au dénouement, le conjoint perçoit le capital et peut l'utiliser librement (quasi-usufruit, art. 587 C. civ.). À son décès, les enfants disposent d'une créance de restitution sur la succession de l'usufruitier, qui s'impute sur l'actif taxable.
Les titres (actions, SCPI, parts d'OPCVM) peuvent être donnés en nue-propriété aux enfants tout en conservant l'usufruit des dividendes et des revenus. La technique est particulièrement adaptée aux portefeuilles de SCPI à rendement régulier ou aux participations dans des sociétés opérationnelles transmises par étapes.
Le démembrement temporaire consiste à céder l'usufruit d'un bien pour une durée fixe (3, 5 ou 10 ans) à une personne morale (société à l'IS) ou à un descendant. Le cédant se décharge des revenus taxables pendant la période, puis récupère la pleine propriété à l'échéance. Pratique utilisée par les dirigeants en phase de forte imposition.
Le coût dépend du périmètre : nature de l'actif, véhicule retenu, clauses à construire, dimension successorale. Trois principes encadrent la facturation du cabinet.
Aucune facturation sans cadre préalable. Les honoraires du cabinet sont définis dans une lettre de mission, remise et signée avant le lancement de l'analyse. Le premier rendez-vous découverte est offert, sans engagement.
Le montant est établi sur devis, selon le montage : actif concerné, véhicule (direct, SCI, assurance-vie), articulation successorale. L'analyse s'inscrit souvent dans un bilan patrimonial global.
La rédaction des actes (donation, statuts, clauses) relève des notaires et avocats partenaires : leurs émoluments et honoraires sont distincts de ceux du cabinet. Toute rémunération éventuellement perçue de partenaires est systématiquement communiquée, conformément à la réglementation.
Le démembrement est un mécanisme efficace, mais certaines opérations ne se défont pas et certaines évolutions législatives récentes modifient sensiblement l'équation. Plusieurs angles morts reviennent régulièrement sur les dossiers : l'irréversibilité de la donation de nue-propriété, le risque d'abus de droit sur les montages artificiels, la nouveauté art. 774 bis CGI introduite par la LF 2024.
Une donation est en principe irrévocable. Le donateur ne peut pas revenir en arrière une fois la nue-propriété transmise. En cas de mésentente familiale ou de besoin de liquidités, l'usufruitier reste prisonnier du bien : aucune vente n'est possible sans l'accord du nu-propriétaire (art. 578 et 595 C. civ.). La solidité des relations familiales et la liquidité du reste du patrimoine se jugent avant la signature, pas après.
Un démembrement dépourvu de substance économique s'expose à la requalification pour abus de droit (art. L.64 LPF). L'administration fiscale examine notamment les cessions temporaires d'usufruit à une holding et les démembrements à but principalement fiscal. Trois conditions pour qu'un montage résiste au contrôle : nécessité économique réelle, documentation solide de la motivation patrimoniale, cohérence avec la stratégie d'ensemble du foyer.
L'article 774 bis CGI, créé par la loi de finances pour 2024, limite la déductibilité de la dette de restitution dans certaines configurations de quasi-usufruit. Les dettes de restitution portant sur une somme d'argent ne sont plus déductibles de l'actif successoral lorsque le défunt s'était réservé l'usufruit, sauf à démontrer un but non principalement fiscal. Les conventions antérieures restent valables mais leur intérêt fiscal doit être réévalué cas par cas.
Trois engagements opérationnels répondent à ces angles morts. L'analyse préalable de l'opportunité commence par une simulation chiffrée des scénarios, la vérification de la liquidité résiduelle du patrimoine et l'audit du contexte familial avant toute donation irrévocable. La documentation de la substance économique passe par la rédaction du cahier des charges juridique pour le notaire et l'avocat fiscaliste partenaires, avec motivation patrimoniale détaillée pour résister à un éventuel contrôle. La vigilance sur l'évolution législative se traduit par une réévaluation systématique des montages existants au regard des nouveautés (art. 774 bis CGI notamment), avec ajustement des conventions de quasi-usufruit si nécessaire.
Les questions les plus posées : mécanisme, avantages fiscaux, SCI, assurance-vie démembrée, quasi-usufruit, âge optimal, actifs éligibles.
Aucune décision n'est juste isolément : elle ne l'est qu'au regard de l'ensemble d'une situation.
Un démembrement ne se traite jamais isolément. Le véhicule, le calendrier, la fiscalité et la transmission s'articulent avec le régime matrimonial, l'assiette IFI et la stratégie successorale d'ensemble. ATRIOMA structure cette articulation en trois temps.
1. Identifier
Cartographie des actifs et du régime matrimonial, projection successorale, simulation chiffrée des scénarios. Vérification de la liquidité résiduelle avant toute donation irrévocable (art. 894 C. civ.). Identification des configurations adaptées au cas du foyer : donation avec réserve d'usufruit, démembrement de parts de SCI, clause bénéficiaire d'assurance-vie démembrée, démembrement temporaire.
2. Construire
Choix de l'outil civil pertinent et de son calendrier. Les véhicules mobilisables incluent la donation de nue-propriété (barème art. 669 CGI), la cession temporaire d'usufruit (art. 13 du CGI), l'apport-cession à holding (art. 150-0 B ter CGI) et le démembrement de clause bénéficiaire. Calibrage de la quotité, des charges et du quasi-usufruit (art. 587 C. civ.) en cohérence avec la stratégie d'ensemble.
3. Formaliser
Rédaction du cahier des charges juridique pour les notaires et avocats fiscalistes partenaires. Chaque acte est documenté pour résister à un contrôle ultérieur et à la jurisprudence sur l'abus de droit (art. L. 64 LPF). Suivi du quasi-usufruit (art. 774 bis CGI) et révision des conventions à mesure que la réglementation et la situation familiale évoluent.
Un horizon long, pas une opération isolée.
Le démembrement de propriété ne se traite pas comme un acte ponctuel. Codifié par les articles 578 et suivants du Code civil, il engage souvent vingt ou trente ans. Une donation avec réserve d'usufruit est irrévocable. Une cession temporaire d'usufruit court généralement sur cinq à dix ans. La clause bénéficiaire d'assurance-vie démembrée produit ses effets à l'extinction du contrat. Chaque arbitrage initial conditionne durablement la trajectoire fiscale et successorale du foyer.
Une stratégie d'ensemble, pas un montage isolé.
Pour une profession libérale ou un dirigeant, l'enjeu central est la cohérence du démembrement avec la structure patrimoniale d'ensemble. Une donation de nue-propriété ne se calibre pas sans le régime matrimonial et la stratégie successorale globale. Une cession temporaire d'usufruit à une holding suppose une logique économique réelle, articulée avec la fiscalité du foyer (art. 13 du CGI). Une clause bénéficiaire démembrée doit composer avec la protection du conjoint et la transmission aux enfants, sous réserve des effets de la LF 2024 (art. 774 bis CGI).
Un cadre qui bouge, pas une vérité figée.
L'environnement juridique du démembrement évolue à un rythme soutenu. Doctrine BOFiP sur le quasi-usufruit. Jurisprudence sur l'abus de droit (art. L. 64 LPF). Lois de finances annuelles qui ajustent les paramètres fiscaux (barème art. 669 CGI, abattements art. 779 CGI). Le commentaire BOFiP du 26 septembre 2024 a précisé le champ d'application de l'art. 774 bis CGI, en excluant notamment la clause bénéficiaire d'assurance-vie démembrée. Une stratégie construite aujourd'hui doit pouvoir être révisée demain sans tout refonder : c'est à cela que sert un accompagnement patrimonial dans la durée.
Afin d'apporter une expertise globale à ses clients et de répondre à l'ensemble de leurs problématiques, le cabinet s'articule autour de trois pôles spécialisés. Chacun apporte une réponse experte et adaptée aux enjeux financiers, juridiques, assurantiels et immobiliers.
Un accompagnement stratégique et sur mesure pour structurer, valoriser et transmettre. De la stratégie fiscale aux arbitrages d'investissement, ATRIOMA se positionne en chef d'orchestre pour une gestion cohérente et pérenne des actifs.
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Investissements et cessions de biens professionnels ou familiaux. Le cabinet apporte un accompagnement sur mesure pour sécuriser les projets immobiliers de bout en bout, depuis l'audit initial jusqu'à la finalisation des actes.
Fondé en 2019 et établi au 56 rue de Passy dans le 16e arrondissement de Paris, ATRIOMA est un cabinet de conseil multidisciplinaire en gestion privée. Le cabinet exerce sous quatre statuts réglementés : Conseiller en Investissements Financiers (CIF), Courtier en Assurance (COA), Courtier en Opérations Bancaires et en Services de Paiement (COBSP), et Carte T pour les transactions immobilières. ATRIOMA est immatriculé à l'ORIAS sous le numéro 19006974 et supervisé par l'AMF et l'ACPR.
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