SCI immobilière, société civile de portefeuille, holding patrimoniale : trois formes distinctes, un même cadre juridique régi par les articles 1845 et suivants du Code civil. La société civile est l'un des outils les plus souples de l'ingénierie patrimoniale, à condition que le calibrage initial des statuts soit conduit avec exigence.
Prendre rendez-vousUne société faite pour détenir et gérer un patrimoine, jamais pour commercer, avec au moins deux associés, une gérance et des règles écrites. Par défaut, l'impôt se paie entre les mains des associés, comme s'il n'y avait pas de société ; sur option, la société paie elle-même l'impôt sur les sociétés. Ce qu'on y loge commande la forme, le régime et les statuts.
La SCI, forme la plus répandue : des biens loués nus, détenus en famille ou entre associés, sous une gérance désignée et des règles de majorité écrites. Les parts se donnent progressivement, nue-propriété comprise, sans découper l'immeuble. Vigilance : la location meublée est une activité commerciale, elle fait basculer la SCI à l'impôt sur les sociétés ; c'est le terrain de la SARL de famille.
Une SCI distincte de la société d'exercice détient le local, et la société d'exercice lui verse un loyer. L'outil de travail est à l'abri des aléas de l'activité, les loyers construisent un patrimoine indépendant, et la cession du cabinet n'emporte pas l'immobilier. L'articulation avec une SPFPL et le choix du régime fiscal se chiffrent au cas par cas.
La société civile de portefeuille loge des titres et des contrats de capitalisation. Sans option, les revenus sont imposés chez les associés ; avec l'option IS, elle capitalise à taux réduit. La clause d'agrément verrouille l'entrée au capital, et la transmission s'organise par donations de parts plutôt que par cession des titres.
Après la vente d'une entreprise, ou pour chapeauter des participations, la holding patrimoniale en société civile centralise la détention, organise la gouvernance familiale et prépare la transmission. Le régime fiscal et la rédaction des statuts en font un outil de long terme, à calibrer avant le remploi des fonds, pas après.
Une heure d'échange, offerte et sans engagement, pour cadrer l'objectif : détenir, capitaliser ou transmettre.
Forme de société civile, arbitrage IR ou IS, apports envisagés et répartition des parts entre associés.
Une recommandation chiffrée, puis statuts et enregistrement, notaire en cas d'apport immobilier, avec les partenaires du cabinet.
Une gérance désignée et des règles de majorité écrites : la société civile remplace l'indivision et ses blocages par une gouvernance choisie.
Les parts se donnent par fenêtres, nue-propriété comprise : la transmission avance au rythme des abattements, sans jamais découper l'immeuble ni le portefeuille.
Impôt entre les mains des associés pour percevoir les revenus, ou option IS pour capitaliser : le régime se choisit et se chiffre avant les statuts, pas après.
Cabinet de gestion de patrimoine situé dans le 16e arrondissement de Paris, spécialisé dans le conseil en investissement, le courtage en assurance et l'ingénierie patrimoniale. Son approche globale et sur mesure s'appuie sur une équipe pluridisciplinaire de professionnels certifiés, couvrant l'ensemble des problématiques financières, fiscales, immobilières, assurantielles et juridiques.
Des moments précis font entrer la société civile dans la réflexion, et un cas où elle n'a pas lieu d'être. Tous se tranchent avant les statuts, pas après.
Un achat locatif à deux, sans être mariés : l'indivision protège mal celui qui reste. Des parts, une gérance et une clause d'agrément règlent la question avant qu'elle ne se pose.
Des parents qui veulent transmettre sans se dessaisir : donner des parts en nue-propriété et garder la gérance, tant que l'âge laisse au démembrement toute sa valeur.
Une indivision successorale qui bloque : des héritiers sans règle du jeu, une vente ou des travaux impossibles sans unanimité. La société civile substitue une majorité à l'unanimité.
Un cabinet à céder dans cinq ans, murs compris : séparer le local de la société d'exercice pendant qu'il en est temps, pour vendre l'activité et garder les loyers.
À l'inverse : un seul bien, un seul propriétaire, ou un projet de location meublée. La société civile n'apporte rien, ou pas sous cette forme ; le dire au premier rendez-vous fait partie du conseil.
SCI, société civile de portefeuille, holding patrimoniale : trois déclinaisons d'un même cadre, comparées selon l'actif à loger et l'objectif.
Impôt chez les associés ou option IS : conséquences sur les revenus, les plus-values et la capitalisation, détaillées plus bas critère par critère.
Transmission, démembrement de parts, murs professionnels : les cas d'usage concrets et les angles morts qui coûtent cher.
Le calcul porte sur le cas le plus courant : une SCI qui loue un immeuble nu au régime réel. Sur les chiffres du visiteur, il compare les deux régimes sur la durée, net annuel, cumul et fiscalité de sortie. Le résultat à l'IS est donné deux fois, fonds conservés dans la société et fonds remontés à l'associé, parce que c'est là que tout se joue. Une simulation, pas un conseil : chaque situation se chiffre en rendez-vous.
Simulation indicative, hors cas particuliers, sur les hypothèses affichées ci-dessous. Aucune donnée n'est transmise ni conservée.
| IR translucide | Option IS | |
|---|---|---|
| Net annuel pour l'associé | ||
| Cumul sur la durée | ||
| Fiscalité de sortie | ||
| Net final, fonds conservés en société | sans objet | |
| Net final dans la poche de l'associé |
Des angles qui se combinent dans une même structure. Les leviers ne sont pas exclusifs : une SCI familiale détient un parc et prépare la transmission ; une holding patrimoniale détient, capitalise et organise la succession dans le même véhicule.
Structurer un patrimoine existant
Pour loger un bien immobilier locatif nu, sortir d'indivision, ou dissocier les murs d'une activité professionnelle de la société d'exercice.
Faire fructifier sans imposition intermédiaire
Après une cession d'entreprise, ou pour gérer un portefeuille financier sous gouvernance familiale, avec réinvestissement des produits avant distribution.
Préparer le passage générationnel
Pour anticiper la transmission familiale par paliers de 15 ans, en exploitant les abattements et le démembrement de parts.
Nos partenaires sont des acteurs de référence dans les domaines de la finance, de l'assurance et de la gestion d'actifs. Ils sont sélectionnés selon des critères rigoureux, tenant compte de leur solidité financière, de la qualité de leurs produits et de leur fiabilité opérationnelle. Cette sélection nous permet d'accéder à une offre large, performante et adaptable, pour construire des solutions sur mesure, en parfaite adéquation avec les enjeux patrimoniaux de nos clients.
Nous collaborons exclusivement avec des établissements reconnus pour leur transparence, leur expertise technique et leur capacité à innover, dans un cadre réglementaire exigeant. Cette approche garantit à nos clients un haut niveau d'exigence, de sécurité et de personnalisation dans chaque recommandation.
Le premier entretien est offert, sans engagement et sans présentation de produits. Comprendre la situation du client, identifier les angles morts et déterminer honnêtement la pertinence d'un bilan complet : c'est l'objectif. Le périmètre, le calendrier et le coût sont ensuite formalisés dans une lettre de mission.
Prendre rendez-vousLe premier entretien est offert, sans engagement et sans présentation de produits. Comprendre la situation du client, identifier les angles morts et déterminer honnêtement la pertinence d'un bilan complet : c'est l'objectif. Le périmètre, le calendrier et le coût sont ensuite formalisés dans une lettre de mission.
Prendre rendez-vousToute société civile relève des articles 1845 et suivants du Code civil. Au-delà de la SCI largement connue, deux autres typologies répondent à des objectifs patrimoniaux distincts : la société civile de portefeuille pour les actifs financiers, la holding patrimoniale pour articuler plusieurs générations d'actifs.
Le régime fiscal conditionne durablement le rendement net de la structure. Les deux options ne sont pas équivalentes : elles répondent à des stratégies patrimoniales opposées. L'option IS est largement irréversible.
| Critère | Société civile à l'IR | Société civile à l'IS |
|---|---|---|
| Imposition des revenus | Transparence fiscale : les revenus remontent aux associés selon leur quote-part, imposés dans leur tranche marginale | La société paie l'IS sur son résultat. Les distributions aux associés sont ensuite soumises à la flat tax (30 %) |
| Taux d'imposition | Tranche marginale IR (jusqu'à 45 %) + prélèvements sociaux (17,2 %) sur les revenus fonciers | 15 % jusqu'à 42 500 € de bénéfice, 25 % au-delà. Taux réduit sur les premiers résultats |
| Amortissement des biens | Non : les revenus fonciers à l'IR n'autorisent pas l'amortissement comptable du bien | Oui : amortissement du bâti et des travaux déductible du résultat, ce qui réduit fortement l'IS dû les premières années |
| Plus-value à la cession | Régime des plus-values immobilières des particuliers : exonération totale après 22 ans (IR) et 30 ans (PS) | Plus-value calculée sur la valeur nette comptable, après amortissements : souvent lourde à terme, pas d'abattement pour durée |
| Capitalisation des résultats | Peu adaptée : les associés sont imposés sur leur quote-part même sans distribution effective | Très favorable : les résultats peuvent être conservés dans la société et réinvestis sans imposition intermédiaire des associés |
| Profil type adapté | Détention familiale longue, location nue, objectif de transmission, revenus modérés | Capitalisation active, réinvestissement des loyers, horizon de détention limité, tranche marginale élevée |
Plusieurs objectifs, une même famille de structures. La société civile répond à des enjeux qui peuvent être combinés dans un même véhicule : organiser, dissocier, capitaliser, transmettre. L'efficacité dépend du calibrage initial (forme juridique, régime fiscal, répartition des parts, clauses statutaires).
« La force de la société civile tient à sa souplesse statutaire. Ce qui se joue au moment de la rédaction des statuts détermine la gouvernance sur vingt ou trente ans. »
En indivision, tout acte important exige l'unanimité : un seul co-indivisaire peut bloquer la vente, les travaux, la signature d'un bail. La SCI transforme ces co-indivisaires en associés. Les statuts fixent les règles de décision (majorité simple, qualifiée, unanimité selon les sujets) et désignent un gérant avec des pouvoirs élargis pour la gestion courante. L'entrée de nouveaux associés reste encadrée par des clauses d'agrément.
Les parts sociales peuvent être données progressivement aux enfants en bénéficiant des abattements familiaux (100 000 € par parent et par enfant, renouvelables tous les 15 ans, art. 779 CGI). Combiné avec un démembrement de parts sociales (les parents conservent l'usufruit, incluant gérance et revenus ; les enfants reçoivent la nue-propriété), le coût fiscal est calculé selon le barème de l'article 669 CGI sur la seule nue-propriété. Au décès de l'usufruitier, les enfants récupèrent la pleine propriété sans droits supplémentaires.
Après la cession d'une entreprise, la société civile de portefeuille à l'IS permet de capitaliser le produit de cession sans imposition intermédiaire des associés. Les plus-values et dividendes des titres détenus sont imposés au taux d'IS (15 % puis 25 %), les résultats peuvent être réinvestis intégralement, et la transmission des parts aux enfants s'organise progressivement. Structure adaptée aux dirigeants en phase de post-cession.
Un médecin ou un avocat exerçant en SEL ou en SELARL peut détenir les murs de son cabinet via une SCI familiale, et se louer à lui-même. La société d'exercice paie un loyer déductible de son résultat, la SCI perçoit des revenus fonciers distribuables aux associés. À la revente de l'entreprise, les murs restent dans le patrimoine familial. La SCI reste à l'IR tant que le bail est nu : basculer en location meublée imposerait un passage à l'IS, à arbitrer en amont.
Pour un patrimoine significatif articulant plusieurs classes d'actifs (immobilier, titres, participations), une holding patrimoniale en société civile permet de loger l'ensemble dans une structure unique. Les parts de la holding sont elles-mêmes démembrées entre parents (usufruit) et enfants (nue-propriété). Les décisions stratégiques passent par le gérant, la transmission est maîtrisée, et les arbitrages entre classes d'actifs se font sans imposition intermédiaire.
Le coût d'une société civile combine des frais de constitution et des honoraires de conseil. Des statuts types et un dossier de holding avec apports démembrés ne décrivent pas la même opération. L'intervention du cabinet obéit à des principes posés d'avance.
Aucune facturation sans cadre préalable. Les honoraires sont définis dans une lettre de mission, remise et signée avant d'ouvrir le dossier. Le premier rendez-vous découverte est offert, sans engagement, et sert précisément à établir ce cadre.
Statuts, enregistrement, formalités, et notaire en cas d'apport immobilier : réalisés et facturés par les avocats et notaires partenaires, annoncés dès l'étude.
Le conseil se facture selon la complexité réelle (forme, apports, démembrement, articulation holding), jamais au pourcentage des actifs. L'étude prolonge souvent un bilan patrimonial. Lorsque des solutions sont mises en place à l'issue de l'étude, la rémunération éventuellement perçue des partenaires est systématiquement communiquée, conformément à la réglementation MIF II.
La société civile est un outil souple mais exigeant. Plusieurs angles morts juridiques et fiscaux peuvent transformer un dispositif bien calibré en source de contentieux, de bascule fiscale subie ou de blocage familial. Ils se traitent à la rédaction des statuts, pas après l'immatriculation.
Les associés répondent des dettes sociales sur leur patrimoine personnel, à proportion de leurs parts (art. 1857 C. civ.). Cette responsabilité reste subsidiaire (art. 1858 C. civ.) — les créanciers doivent d'abord poursuivre la société. Mais contrairement à la SARL, aucun plafond ne joue. Défaillance d'un locataire, sinistre non couvert, contentieux : une couverture d'assurance adaptée et une gestion prudente du ratio d'endettement sont indispensables, surtout lorsque les associés sont également gérants ou cautions.
L'objet d'une société civile reste exclusivement civil. Toute activité commerciale habituelle — location meublée récurrente, marchand de biens, prestation de services — fait basculer la société à l'IS de plein droit, avec imposition immédiate des plus-values latentes et des réserves. Le contrôle de l'administration porte sur la nature réelle de l'activité, pas sur la qualification donnée par les statuts. Une SCI qui meuble progressivement ses biens locatifs sans en mesurer la conséquence fiscale est exposée à un redressement majeur.
L'option IS doit être considérée comme définitive dès le départ. Un retour à l'IR reste théoriquement possible dans les cinq ans suivant l'option, mais ce retour déclenche l'imposition immédiate des plus-values latentes et des réserves capitalisées, ce qui le rend économiquement rarement viable. Les amortissements pratiqués alourdissent la base imposable de la plus-value future de cession. Le calibrage en amont, en cohérence avec l'horizon de détention et la stratégie patrimoniale de long terme, est un passage obligé.
ATRIOMA cartographie en amont les risques propres à chaque dossier : cohérence entre la forme retenue (SCI, SC de portefeuille, holding) et l'activité réellement projetée, calibrage de l'option IR ou IS en regard de l'horizon de détention, articulation des statuts avec le régime matrimonial des associés. Chaque levier (donation progressive, démembrement, compte courant d'associé, régime mère-fille) est intégré dans la cohérence d'ensemble. La coordination avec l'avocat fiscaliste, l'expert-comptable et le notaire partenaires garantit la formalisation et la traçabilité des actes sur la durée.
Aucune décision n'est juste isolément : elle ne l'est qu'au regard de l'ensemble d'une situation.
La société civile mobilise simultanément le droit civil, le droit fiscal et la pratique notariale. ATRIOMA articule ces trois plans en une séquence qui part de la situation patrimoniale réelle, construit la structure adaptée, puis verrouille la chaîne d'actes sur la durée.
1. Cartographier
Identification des actifs à loger (immeubles, titres, participations), de leur régime juridique (indivision, démembrement, communauté), de l'horizon de détention et des associés pressentis. Articulation avec le régime matrimonial (art. 1387 et s. C. civ.) et la situation successorale (art. 893 et s. C. civ.). Le diagnostic conditionne le choix de la forme et de l'option fiscale.
2. Structurer
Choix de la forme (SCI, SC de portefeuille, holding patrimoniale, art. 1845 et s. C. civ.), rédaction des clauses statutaires sur mesure (gérance, agrément, démembrement de parts), arbitrage IR (art. 8 CGI) ou IS (art. 206-3 CGI) au regard de l'horizon de détention. Calibrage de la répartition initiale des parts en cohérence avec le calendrier de transmission sur quinze ans glissants (art. 784 CGI).
3. Coordonner
Coordination avec l'avocat fiscaliste (rédaction des statuts), l'expert-comptable (immatriculation RCS, tenue annuelle, obligations déclaratives) et le notaire (apports immobiliers, donations de parts). Documentation continue des actes pour résister à un contrôle au titre de l'abus de droit (art. L. 64 LPF) ou de l'acte anormal de gestion. Le suivi s'étend sur toute la durée de vie utile de la structure.
Un cadre vivant, pas un acte figé.
Les statuts d'une société civile ne sont pas un papier que l'on signe une fois pour toutes. La forme retenue, l'option fiscale IR ou IS, la répartition initiale des parts engagent sur quinze à trente ans. La société se révise lors des donations successives, lors d'un changement de régime matrimonial des associés, lors d'une cession d'actifs majeure. Cette plasticité est le vrai apport de l'outil — à condition d'être documentée à chaque étape pour résister à l'abus de droit (art. L. 64 LPF).
Une structure d'organisation, pas un outil d'optimisation.
La société civile ne crée pas de gain fiscal en elle-même. Elle organise la détention, la gouvernance et la transmission d'un patrimoine, mais ne fait pas baisser mécaniquement l'impôt. Sur l'IR, elle reproduit la fiscalité de la détention directe ; sur l'IS, elle introduit une fiscalité différente, parfois avantageuse, parfois pénalisante. C'est le calibrage de la forme, des statuts et de l'option fiscale qui détermine l'intérêt patrimonial — pas la société civile prise comme catégorie générique.
Une coordination d'intervenants, pas un acte solitaire.
Une société civile bien construite mobilise au minimum trois métiers réglementés : l'avocat fiscaliste pour les statuts, l'expert-comptable pour la tenue annuelle, le notaire pour les apports et les donations de parts. ATRIOMA articule ces interventions dans une chaîne unique et veille à la cohérence entre la stratégie patrimoniale, les actes successifs et les obligations déclaratives annuelles. La société civile vit du dialogue entre ces métiers, pas de leur juxtaposition silotée.
Afin d'apporter une expertise globale à ses clients et de répondre à l'ensemble de leurs problématiques, le cabinet s'articule autour de trois pôles spécialisés. Chacun apporte une réponse experte et adaptée aux enjeux financiers, juridiques, assurantiels et immobiliers.
Un accompagnement stratégique et sur mesure pour structurer, valoriser et transmettre. De la stratégie fiscale aux arbitrages d'investissement, ATRIOMA se positionne en chef d'orchestre pour une gestion cohérente et pérenne des actifs.
Assurance de personnes et IARD pour une couverture complète. ATRIOMA accompagne ses clients particuliers, professionnels et entreprises dans la mise en place de garanties calibrées au profil de risque.
Investissements et cessions de biens professionnels ou familiaux. Le cabinet apporte un accompagnement sur mesure pour sécuriser les projets immobiliers de bout en bout, depuis l'audit initial jusqu'à la finalisation des actes.
Fondé en 2019 et établi au 56 rue de Passy dans le 16e arrondissement de Paris, ATRIOMA est un cabinet de conseil multidisciplinaire en gestion privée. Le cabinet exerce sous quatre statuts réglementés : Conseiller en Investissements Financiers (CIF), Courtier en Assurance (COA), Courtier en Opérations Bancaires et en Services de Paiement (COBSP), et Carte T pour les transactions immobilières. ATRIOMA est immatriculé à l'ORIAS sous le numéro 19006974 et supervisé par l'AMF et l'ACPR.
Abattements, donation-partage, démembrement : anticiper la transmission de son vivant.
En savoir plusNue-propriété et usufruit : levier complémentaire pour la transmission progressive de parts.
En savoir plusAnalyse globale de la situation patrimoniale, fiscale et successorale.
En savoir plusSociété commerciale à l'IR sans limite de durée : l'alternative à la SCI pour la location meublée et les activités commerciales familiales.
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