La souplesse d'une société commerciale, la fiscalité de l'IR sans limite de durée, la location meublée dans un cadre familial qui facilite la transmission progressive. Le premier rendez-vous est offert et dure une heure.
Prendre rendez-vousUne SARL classique dont tous les associés appartiennent au même cercle familial (art. 239 bis AA CGI). Sa singularité : l'option pour l'impôt sur le revenu sans limite de durée, qui ouvre notamment la location meublée à l'IR. Une heure d'entretien suffit pour cadrer l'analyse.
Usage le plus courant : la location meublée non professionnelle au régime réel, avec déduction des amortissements. Contrairement à la SCI, la SARL de famille pratique le meublé sans basculer à l'IS, ce qui préserve l'imposition à l'IR et la déductibilité des amortissements en cas de revente.
Les parts se donnent progressivement aux enfants avec l'abattement de 100 000 € par parent et par enfant, renouvelable tous les 15 ans (art. 779 CGI), combinable avec un démembrement de parts (art. 669 CGI). Sous conditions, l'art. 151 septies CGI peut exonérer la plus-value de cession.
Le régime est réservé aux activités commerciales, artisanales, industrielles ou agricoles (art. 239 bis AA CGI). Les activités libérales sont exclues de l'objet (doctrine BOFiP BOI-IS-CHAMP-20-20-10) : un médecin ou un avocat peut être associé, mais la société ne peut pas exercer sa profession.
Face à la SCI (civile, sans activité commerciale possible) ou à l'indivision, la SARL de famille combine détention immobilière, meublé sans IS et option IR permanente. Transformer une SCI existante est possible mais complexe : créer une structure neuve et y apporter les actifs est souvent préférable.
Une heure d'échange, offerte et sans engagement, pour cadrer l'objectif : meublé, transmission, activité familiale.
Intérêt fiscal IR ou IS, actifs à apporter, répartition des parts entre associés du cercle familial.
Une recommandation chiffrée, puis statuts et immatriculation au RCS avec les avocats et experts-comptables partenaires.
L'option pour l'impôt sur le revenu sans limite de durée, là où la SARL classique bascule à l'IS après 5 exercices (art. 239 bis AA CGI).
L'abattement par parent et par enfant sur les donations de parts, renouvelable tous les 15 ans (art. 779 CGI).
La location meublée au régime réel, amortissements déductibles, sans bascule à l'impôt sur les sociétés.
Cabinet de gestion de patrimoine situé dans le 16e arrondissement de Paris, spécialisé dans le conseil en investissement, le courtage en assurance et l'ingénierie patrimoniale. Son approche globale et sur mesure s'appuie sur une équipe pluridisciplinaire de professionnels certifiés, couvrant l'ensemble des problématiques financières, fiscales, immobilières, assurantielles et juridiques.
Quatre situations font entrer la SARL de famille dans la réflexion. Toutes gagnent à être étudiées avant les statuts, pas après.
Des biens en location meublée détenus en direct ou mal logés dans une SCI, à réunir dans un cadre fiscal cohérent.
Des parts à donner progressivement, par fenêtres de 15 ans, en gardant la gestion au sein de la famille.
Un commerce ou une activité artisanale exploités en famille, dans le cadre fiscal des sociétés de personnes.
Une structure existante devenue inadaptée : SCI qui bascule à l'IS avec le meublé, indivision fragile à plusieurs.
Cercle familial strict, activité éligible, option IR : les conditions de l'art. 239 bis AA CGI et leurs conséquences pratiques.
SARL de famille, SCI à l'IR ou à l'IS, indivision : la comparaison critère par critère selon la situation et l'objectif.
Location meublée, transmission de parts, détention familiale : les cas d'usage concrets et leurs points de vigilance.
Réponse en cinq questions
Pré-diagnostic indicatif, sans valeur de conseil. Aucune donnée n'est transmise ni conservée.
Trois temps qui se succèdent dans la vie de la société. Chacun se prépare en amont du précédent : la qualité de la détention initiale conditionne la simplicité de l'exploitation, qui prépare elle-même la transmission finale.
Une fondation civile et fiscale
À la création de la société : choix des associés, répartition initiale des parts, rédaction des statuts. C'est l'étape qui engage tout le reste.
Une exploitation à l'IR sans limite
Phase courante de détention et d'exploitation : location meublée, activité commerciale, ou détention de parts. La société tourne, les associés sont imposés à l'IR.
Une transmission progressive aux enfants
Préparation de la sortie aux enfants par paliers de 15 ans : donation progressive de parts, démembrement, exonération de plus-value pour l'associé professionnel.
Avocats fiscalistes, experts-comptables, notaires, gestionnaires d'actifs et compagnies d'assurance-vie : chaque partenaire est sélectionné sur des critères objectifs. Trois exigences guident le choix : solidité, qualité technique, capacité à traiter les configurations patrimoniales complexes propres aux professions libérales et aux dirigeants d'entreprise.
La SARL de famille n'est pas adaptée à toutes les situations patrimoniales. ATRIOMA évalue son intérêt au cas par cas, calibre la composition du capital pour résister aux aléas familiaux, et coordonne la chaîne d'intervenants jusqu'à la dernière donation de parts.
Prendre rendez-vousLa SARL de famille n'est pas adaptée à toutes les situations patrimoniales. ATRIOMA évalue son intérêt au cas par cas, calibre la composition du capital pour résister aux aléas familiaux, et coordonne la chaîne d'intervenants jusqu'à la dernière donation de parts.
Prendre rendez-vousLa SARL de famille est une SARL classique dont tous les associés appartiennent au même cercle familial. Sa spécificité fiscale tient à sa capacité d'opter durablement pour l'impôt sur le revenu au titre de l'article 239 bis AA du CGI. La société relève alors du régime des sociétés de personnes (art. 8 CGI), et chaque associé est imposé sur sa quote-part de bénéfices.
Tous les associés doivent appartenir au même groupe familial au sens de l'article 239 bis AA du CGI. Sont éligibles : ascendants et descendants en ligne directe, frères et sœurs, conjoints mariés ou partenaires liés par un PACS. L'entrée d'un tiers non-familial au capital fait perdre immédiatement le statut de SARL de famille, avec retour automatique à l'IS.
La SARL de famille peut opter pour l'IR de façon permanente (art. 239 bis AA CGI). La SARL classique, elle, est limitée à 5 exercices depuis la loi LME de 2008 (art. 239 bis AB CGI). Les bénéfices sont imposés directement chez chaque associé selon sa quote-part. Les déficits BIC sont imputables sur le revenu global.
La SARL de famille fonctionne comme une SARL classique : un ou plusieurs gérants sont désignés dans les statuts ou par assemblée générale. Le gérant peut être associé ou non-associé ; en pratique, il s'agit généralement du parent fondateur ou du conjoint, qui conserve ainsi le contrôle opérationnel.
Comptabilité commerciale obligatoire, dépôt des comptes annuels au greffe, tenue d'assemblées générales ordinaires. Capital social libre, sans minimum légal. Les actes courants de gestion ne nécessitent pas l'accord de tous les associés : le gérant dispose de pouvoirs étendus définis par les statuts.
Le choix de la structure dépend de la nature des actifs détenus, de l'activité exercée et des objectifs de transmission. Le tableau ci-dessous synthétise les différences clés entre les quatre formes les plus courantes de détention familiale.
| Critère | SARL de famille | SCI à l'IR | SCI à l'IS | Indivision |
|---|---|---|---|---|
| Location meublée (LMNP) | Possible — reste à l'IR | Bascule à l'IS | Possible à l'IS | Possible en direct |
| Activité commerciale | Autorisée | Interdite | Interdite | Non applicable |
| Option IR | Permanente, sans limite | Par défaut | IS uniquement | Imposition directe |
| Déduction des amortissements | Oui (BIC réel — LMNP) | Non (revenus fonciers) | Oui (IS) | Oui (BIC réel direct) |
| Transmission des parts | Donation + exonération PV familiale | Donation de parts | Donation de parts | Partage complexe, blocage possible |
| Gouvernance | Gérant — actes courants libres | Gérant par statuts | Gérant par statuts | Unanimité requise |
| Responsabilité des associés | Limitée aux apports | Indéfinie (proportionnelle aux parts) | Limitée aux apports | Indéfinie et solidaire |
Plusieurs objectifs, une seule structure. La SARL de famille répond à plusieurs enjeux patrimoniaux qui peuvent être poursuivis simultanément. Son efficacité dépend de la qualité du calibrage initial (le choix des associés, la répartition des parts, l'objet social) bien plus que des actes ultérieurs.
"Pour une profession libérale détenant un parc immobilier locatif en meublé, la SARL de famille est souvent la structure la plus efficace : elle cumule LMNP, IR permanent et préparation de la transmission."
La SARL de famille est l'une des rares formes sociétales qui permet d'exercer une activité de location meublée à l'IR avec déduction des amortissements (régime BIC réel). Elle limite la responsabilité aux apports. Contrairement à la SCI, elle n'est pas exclue du régime LMNP. Les amortissements du bien, des meubles et des travaux réduisent le résultat imposable, souvent jusqu'à zéro sur les premières années.
Les parts de SARL peuvent être données progressivement aux enfants en bénéficiant de l'abattement parent-enfant de 100 000 € renouvelable tous les 15 ans (art. 779 CGI). Les parents conservent la gérance et le contrôle opérationnel du patrimoine. L'article 151 septies CGI prévoit une exonération de plus-value lors de la cession des parts par un associé exerçant à titre professionnel. Cette exonération est réservée aux associés relevant du statut de loueur en meublé professionnel (LMP) au sens de l'article 155 IV CGI. Deux conditions cumulatives : recettes annuelles supérieures à 23 000 € et supérieures à 50 % des revenus professionnels du foyer. Pour la location meublée, les seuils sont fixés à 90 000 € (exonération totale) et 126 000 € (exonération partielle).
Contrairement à la SCI (société civile), la SARL de famille peut exercer une activité commerciale, artisanale, industrielle ou agricole : restaurant familial, commerce de détail, activité de service. L'option IR permet aux associés d'imputer les déficits BIC des premières années sur leur revenu global, réduisant la pression fiscale personnelle pendant la phase de démarrage.
Pour une famille qui souhaite investir collectivement dans l'immobilier locatif, la SARL de famille offre un cadre de gouvernance clair. Le gérant exerce ses pouvoirs selon les statuts, les décisions importantes sont soumises à l'assemblée générale, les bénéfices se répartissent proportionnellement aux parts. La structure protège mieux les associés minoritaires que l'indivision.
Le coût dépend du périmètre : étude d'opportunité, actifs à apporter, rédaction des statuts, immatriculation. Trois principes encadrent la facturation du cabinet.
Aucune facturation sans cadre préalable. Les honoraires du cabinet sont définis dans une lettre de mission, remise et signée avant le lancement de l'analyse. Le premier rendez-vous découverte est offert, sans engagement.
Le montant est établi sur devis, selon le périmètre : intérêt fiscal IR ou IS, actifs à apporter, répartition des parts. L'analyse s'inscrit souvent dans un bilan patrimonial global.
La rédaction des statuts et l'immatriculation au RCS relèvent des avocats et experts-comptables partenaires : leurs honoraires sont distincts de ceux du cabinet. Toute rémunération éventuellement perçue de partenaires est systématiquement communiquée, conformément à la réglementation.
La SARL de famille paraît simple sur le papier. Dans les faits, plusieurs angles morts juridiques et fiscaux la transforment en source de redressement, de bascule à l'IS ou de blocage familial. Voici les situations concrètes qui exigent une vraie ingénierie patrimoniale en amont.
Un seul associé hors du cercle familial défini par l'article 239 bis AA CGI suffit à faire basculer la SARL à l'IS. Cession de parts à un tiers, divorce, entrée d'un investisseur extérieur : dans tous les cas, l'option IR devient caduque. Les conséquences fiscales sont parfois lourdes selon les actifs détenus : imposition des plus-values latentes sur les biens immobiliers, cessation d'activité sur le plan fiscal, perte du régime BIC sur la location meublée.
Une SARL de famille constituée uniquement d'un couple marié ou pacsé est fragile structurellement. Si le couple se sépare, le cercle familial défini par l'article 239 bis AA CGI cesse, l'option IR devient caduque et la société bascule à l'IS, souvent au pire moment, en pleine procédure de divorce. Le calibrage préventif est simple : inclure un enfant majeur comme associé minoritaire dès la création, même avec une quote-part symbolique de 1 à 5 %. Une clause de rachat des parts du conjoint sortant doit également être prévue dans les statuts.
En SARL de famille à l'IR, seule la location meublée ouvre le régime LMNP avec déduction des amortissements (BIC réel). La location nue bascule en revenus fonciers et perd le bénéfice des amortissements. Si une partie du parc est louée nue, la lecture fiscale se complique et un risque de requalification existe. L'objet social de la société, la composition réelle du parc et la cohérence avec le régime déclaré sont à vérifier dossier par dossier, y compris à l'occasion de chaque nouvelle acquisition.
ATRIOMA cartographie en amont les risques propres à chaque dossier : composition initiale du capital pour préserver le cercle familial face aux aléas (divorce, décès, cession). L'analyse couvre également l'articulation avec le régime matrimonial des associés et l'alignement entre l'objet social et l'activité réelle. Chaque levier (option IR, donation progressive, démembrement, exonération de plus-value) est calibré dans la cohérence d'ensemble. La coordination avec l'avocat fiscaliste, l'expert-comptable et le notaire partenaires garantit la formalisation et la traçabilité des actes sur la durée.
Les questions les plus posées : cercle familial éligible, activités autorisées, divorce, comparaison avec la SCI, LMNP, transmission, obligations.
Aucune décision n'est juste isolément : elle ne l'est qu'au regard de l'ensemble d'une situation.
Un dossier SARL de famille ne se traite jamais isolément. Composition du capital, objet social, régime fiscal et calendrier de transmission s'articulent avec le régime matrimonial des associés, la stratégie successorale et l'horizon patrimonial d'ensemble. ATRIOMA structure cette articulation en trois temps.
1. Cartographier
Composition du patrimoine à mettre en société et identification des associés éligibles au sens de l'art. 239 bis AA CGI (ascendants, descendants, frères et sœurs, conjoints ou pacsés). Articulation avec le régime matrimonial de chaque associé et projection successorale d'ensemble. La cartographie initiale conditionne la robustesse de la structure aux aléas familiaux.
2. Structurer
Rédaction des statuts avec clauses de rachat des parts du conjoint sortant. Calibrage de la répartition du capital pour préserver le cercle familial, par exemple en intégrant un enfant majeur associé minoritaire dès la création. Option pour l'IR sans limite (art. 239 bis AA CGI) ou maintien à l'IS selon les objectifs, et alignement de l'objet social avec l'activité réelle. Chaque clause est lue contre les risques de requalification.
3. Sécuriser
Coordination avec l'avocat fiscaliste sur les statuts et l'option IR. Coordination avec le notaire sur les donations progressives de parts (art. 779 CGI) et le démembrement (art. 669 CGI). Tenue de la société assurée avec l'expert-comptable. Chaque acte est documenté pour résister à un contrôle et à la jurisprudence sur l'abus de droit (art. L. 64 LPF). Mise en œuvre rigoureuse de bout en bout.
Une structure d'horizon, pas un acte d'immatriculation.
La SARL de famille n'est jamais un dossier qui se boucle à la création. Régime fiscal, droit civil, régime matrimonial des associés, composition du patrimoine, horizon de transmission s'articulent dans la même stratégie. Pour une profession libérale ou un dirigeant d'entreprise, l'enjeu n'est pas tant de créer la société que de la calibrer pour qu'elle tienne sur quinze, vingt ou trente ans. La famille évolue, les actifs se transforment, et la structure doit pouvoir absorber ces mouvements sans tout refonder.
Une trajectoire, pas un gain ponctuel.
La composition initiale du capital, un seul couple ou bien un couple plus un enfant majeur, détermine la résistance du dispositif aux aléas familiaux. L'objet social, location meublée seule ou activité commerciale, détermine la cohérence fiscale de la structure. Le choix du régime, IR permanent au titre de l'art. 239 bis AA CGI ou IS, engage toute la durée de vie de la société. Ces choix structurels se prennent au démarrage et sont coûteux à révoquer ensuite. C'est cette anticipation qui transforme la SARL de famille en outil de durée.
Un cadre qui bouge, pas une vérité figée.
L'environnement juridique et fiscal des structures patrimoniales évolue régulièrement. Plusieurs axes pèsent sur l'analyse d'un dossier. Éligibilité au Pacte Dutreil, exclue pour la location meublée depuis la loi de finances 2024. Régime de la plus-value en LMNP, modifié par l'art. 84 de la loi de finances pour 2025 qui réintègre les amortissements dans la base imposable. Doctrine BOFiP sur les conditions du régime IR (BOI-IS-CHAMP-20-20-10). Seuils d'exonération de plus-value des associés professionnels (art. 151 septies CGI). Un dossier construit aujourd'hui doit pouvoir être révisé demain sans tout refonder. C'est aussi à cela que sert un accompagnement patrimonial dans la durée : tenir à jour la stratégie, et l'adapter à mesure que la famille, le patrimoine et la réglementation évoluent.
Afin d'apporter une expertise globale à ses clients et de répondre à l'ensemble de leurs problématiques, le cabinet s'articule autour de trois pôles spécialisés. Chacun apporte une réponse experte et adaptée aux enjeux financiers, juridiques, assurantiels et immobiliers.
Un accompagnement stratégique et sur mesure pour structurer, valoriser et transmettre. De la stratégie fiscale aux arbitrages d'investissement, ATRIOMA se positionne en chef d'orchestre pour une gestion cohérente et pérenne des actifs.
Assurance de personnes et IARD pour une couverture complète. ATRIOMA accompagne ses clients particuliers, professionnels et entreprises dans la mise en place de garanties calibrées au profil de risque.
Investissements et cessions de biens professionnels ou familiaux. Le cabinet apporte un accompagnement sur mesure pour sécuriser les projets immobiliers de bout en bout, depuis l'audit initial jusqu'à la finalisation des actes.
Fondé en 2019 et établi au 56 rue de Passy dans le 16e arrondissement de Paris, ATRIOMA est un cabinet de conseil multidisciplinaire en gestion privée. Le cabinet exerce sous quatre statuts réglementés : Conseiller en Investissements Financiers (CIF), Courtier en Assurance (COA), Courtier en Opérations Bancaires et en Services de Paiement (COBSP), et Carte T pour les transactions immobilières. ATRIOMA est immatriculé à l'ORIAS sous le numéro 19006974 et supervisé par l'AMF et l'ACPR.
Abattements, donation-partage, démembrement : anticiper la transmission de son vivant.
En savoir plusNue-propriété et usufruit : levier complémentaire pour la transmission progressive de parts.
En savoir plusAnalyse globale de la situation patrimoniale, fiscale et successorale.
En savoir plusSCI à l'IR ou à l'IS : structurer la détention immobilière familiale et préparer la transmission des parts.
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