Mis en place au 1er janvier 2018 en remplacement de l’Impôt de Solidarité sur la Fortune (ISF), l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) s’applique aux patrimoines immobiliers significatifs. Il concerne les actifs immobiliers non affectés à une activité professionnelle, détenus directement ou indirectement, lorsque leur valeur nette excède les seuils légaux d’imposition.
L’Impôt sur la Fortune Immobilière est un impôt déclaratif annuel applicable aux patrimoines immobiliers nets supérieurs à 1,3 million d’euros. Il porte exclusivement sur les actifs immobiliers non affectés à une activité professionnelle, détenus directement ou indirectement.
L’assiette de l’IFI repose sur la valeur vénale des biens au 1er janvier de l’année d’imposition, après déduction des dettes éligibles. La résidence principale bénéficie d’un abattement légal de 30 %, sous réserve de respecter les conditions prévues par la réglementation.
ISF
Impôt sur la fortune globale
IFI
Impôt sur la fortune immobilière
L’IFI est calculé selon un barème progressif par tranches appliqué à la valeur nette taxable du patrimoine immobilier. Il est déclaré dans le cadre de la déclaration annuelle de revenus, sans avis d’imposition spécifique.
La déductibilité des dettes obéit à des règles strictes. Certaines dettes peuvent être plafonnées, exclues ou réintégrées selon leur nature, leur date de souscription ou leur lien avec le patrimoine taxable. Une mauvaise appréciation de ces règles peut entraîner des rectifications fiscales significatives.
Barème de l’IFI
Taxation progressive du patrimoine immobilier net taxable
| Fraction du patrimoine immobilier net taxable | Taux |
|---|---|
| Jusqu’à 800 000 € | 0 % |
| De 800 001 € à 1 300 000 € | 0,50 % |
| De 1 300 001 € à 2 570 000 € | 0,70 % |
| De 2 570 001 € à 5 000 000 € | 1,00 % |
| De 5 000 001 € à 10 000 000 € | 1,25 % |
| Au-delà de 10 000 000 € | 1,50 % |
La maîtrise de l’IFI ne repose pas sur une logique de contournement, mais sur une structuration cohérente du patrimoine immobilier. L’endettement, les modes de détention, les arbitrages d’actifs et la diversification patrimoniale constituent des leviers à étudier dans une approche globale.
Toute décision prise dans un objectif purement fiscal peut avoir des conséquences sur la performance, la liquidité ou la transmission du patrimoine. L’IFI s’inscrit dans une réflexion plus large intégrant les enjeux financiers, juridiques, familiaux et successoraux.
Sont pris en compte les biens immobiliers détenus directement, les droits réels immobiliers ainsi que les parts de sociétés à hauteur de la fraction représentative d’actifs immobiliers imposables. Les biens affectés à une activité professionnelle peuvent, sous conditions, être exclus de l’assiette.
Les biens sont évalués à leur valeur vénale au 1er janvier. Cette valeur correspond au prix auquel le bien pourrait être vendu dans des conditions normales de marché. Une sous-évaluation ou une surévaluation peut entraîner un risque de redressement fiscal.
La résidence principale entre dans l’assiette de l’IFI mais bénéficie d’un abattement légal de 30 % sur sa valeur vénale, sous réserve qu’elle soit effectivement occupée à titre principal par le redevable.
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