La plus-value immobilière des particuliers est imposée à 36,2 % en 2026, avec abattements progressifs pour durée de détention et exonération totale à 22 ans pour l'impôt sur le revenu, 30 ans pour les prélèvements sociaux. La résidence principale reste exonérée sans condition. Le calibrage du calendrier et l'identification des cas d'exonération conditionnent fortement la charge fiscale finale.
Prendre rendez-vousLa plus-value immobilière est imposée au taux global de 36,2 % : 19 % d'impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux (taux maintenu en 2026 sur l'immobilier). Une surtaxe progressive de 2 à 6 % s'applique au-delà de 50 000 € de plus-value nette imposable.
Les abattements pour durée de détention courent à partir de la 6ᵉ année et conduisent à une exonération totale d'IR à 22 ans, et une exonération totale des prélèvements sociaux à 30 ans. Entre 22 et 30 ans s'ouvre une zone grise où l'IR est éteint mais les prélèvements sociaux restent dus.
Le Code général des impôts prévoit onze cas d'exonération (art. 150 U II CGI). La résidence principale est exonérée sans condition de durée. La première cession d'un logement autre que la résidence principale peut être exonérée sous condition de remploi. Le calendrier de cession et la donation préalable conditionnent fortement la charge fiscale finale.
Quatre traits font de la plus-value immobilière un impôt distinct du régime de droit commun et imposent une approche spécifique, articulée avec le calendrier patrimonial d'ensemble.
La fiscalité décroît mécaniquement avec le temps. Les abattements progressifs courent à partir de la 6ème année et conduisent à l'exonération totale d'IR à 22 ans, des prélèvements sociaux à 30 ans. Décaler la cession peut transformer la charge fiscale.
La cession de la résidence principale est totalement exonérée d'impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux, sans condition de durée (art. 150 U II 1° CGI). Cette exception structure la stratégie de transmission et de remploi.
Malgré la hausse de la CSG à 10,6 % introduite par la LFSS 2026, les plus-values immobilières restent expressément exclues de cette hausse et conservent le taux historique de 17,2 % pour les prélèvements sociaux. Les loyers LMNP, à l'inverse, basculent à 18,6 % — mais la plus-value de cession LMNP reste, elle aussi, à 17,2 %.
Au-delà de la résidence principale et de la durée de détention, le CGI prévoit neuf autres cas d'exonération : retraités modestes, vente sous 15 000 €, remploi en résidence principale, non-résidents, organismes HLM, expropriation, sinistre, échange, surélévation jusqu'au 31/12/2026.
Trois objectifs majeurs structurent la maîtrise de la plus-value immobilière. Aucun ne se traite isolément : la qualité de la stratégie tient à l'articulation entre la recherche d'une exonération applicable, la réduction de l'assiette imposable par le calendrier et le démembrement, et le report d'imposition via les structures sociétaires.
Identifier le cas d'exonération applicable
Première étape de tout dossier de cession : vérifier si l'opération relève d'un cas d'exonération totale ou partielle prévu par le CGI. Une exonération acquise rend tout autre levier inutile.
Réduire la base et calibrer le calendrier
Lorsque aucune exonération n'est applicable. L'enjeu est alors de réduire la plus-value imposable par les abattements légaux, le calibrage du calendrier et la majoration du prix d'acquisition.
Différer l'imposition via une structure
Pour les patrimoines détenus via société (SCI à l'IS, holding patrimoniale) : l'apport-cession permet de différer l'imposition de la plus-value sous condition de réinvestissement dans une activité économique éligible.
Une cession immobilière dépasse rarement le seul acte isolé. Le calcul de la plus-value, le choix de la date de cession, la pertinence d'une donation préalable, l'éventuel apport à une holding, la coordination avec le notaire : chaque étape engage la fiscalité finale, le régime matrimonial et la stratégie successorale d'ensemble. Une décision prise dans l'urgence quelques semaines avant la cession ferme des leviers qui auraient demandé 18 à 24 mois d'anticipation.
ATRIOMA tient ce rôle de coordination. Le cabinet est l'interlocuteur unique du client et articule, dans une même stratégie, le calcul prévisionnel de la plus-value, l'identification des cas d'exonération, le calibrage du calendrier et l'arbitrage des structures sociétaires. La coordination avec les avocats fiscalistes, les experts-comptables et les notaires partenaires garantit la cohérence des actes. Chaque levier est testé contre la doctrine BOFiP et la jurisprudence sur l'abus de droit, pas pris isolément.
Aucune décision n'est juste isolément : elle ne l'est qu'au regard de l'ensemble d'une situation.
La plus-value immobilière des particuliers est un impôt déclenché par la cession à titre onéreux d'un bien immobilier. Sa logique apparaît simple : prix de cession moins prix d'acquisition majoré, diminué des abattements pour durée de détention, multiplié par 36,2 %. Mais chacun des termes appelle des règles techniques précises qui font la différence entre une déclaration conforme et un calcul exposé à redressement ou à sur-paiement.
Le prix de cession correspond au prix réel mentionné dans l'acte de vente (art. 150 VA CGI). Il est majoré des indemnités et charges stipulées au profit du vendeur et diminué, sur justificatifs, des frais supportés par le vendeur à l'occasion de la cession : diagnostics obligatoires (DPE, plomb, amiante notamment), honoraires de mainlevée d'hypothèque, frais d'intermédiaire si à la charge du vendeur. La TVA, quand elle est applicable (immobilier neuf, lotissement, marchand de biens), est exclue du prix de cession retenu pour le calcul de la plus-value.
Le prix d'acquisition est majoré des frais d'acquisition (droits d'enregistrement, honoraires de notaire, commission d'agence si supportée par l'acquéreur), retenus pour leur montant réel sur justificatifs ou, à défaut, par un forfait de 7,5 % du prix d'acquisition (art. 150 VB I CGI). Les travaux de construction, reconstruction, agrandissement et amélioration réalisés par une entreprise sont également ajoutés sur justificatifs ou, après 5 ans de détention, par un forfait de 15 % du prix d'acquisition. Les travaux d'entretien et de réparation, ainsi que les travaux déjà déduits des revenus fonciers ou amortis en LMNP, ne sont pas pris en compte.
Les abattements pour durée de détention courent à partir de la 6ème année (art. 150 VC CGI). Pour l'IR : 6 % par an de la 6ème à la 21ème, 4 % la 22ème, soit exonération totale à 22 ans. Pour les prélèvements sociaux : 1,65 % par an de la 6ème à la 21ème, 1,60 % la 22ème, puis 9 % par an de la 23ème à la 30ème, soit exonération totale à 30 ans. L'asymétrie crée une zone grise entre 22 et 30 ans où l'IR est éteint mais les prélèvements sociaux restent dus. L'amendement parlementaire visant à ramener la durée IR à 17 ans n'a pas été retenu dans la loi de finances 2026.
La plus-value nette imposable est soumise à un taux global de 36,2 % : 19 % d'impôt sur le revenu (art. 200 B CGI) et 17,2 % de prélèvements sociaux (taux maintenu en 2026, les plus-values immobilières étant expressément exclues de la hausse de la CSG par l'art. L. 136-8 IV CSS modifié). Au-delà de 50 000 € de plus-value imposable, une surtaxe progressive de 2 à 6 % s'applique (art. 1609 nonies G CGI) avec un mécanisme de lissage pour atténuer l'effet de seuil. Le notaire calcule la plus-value, prélève l'impôt sur le prix de vente et le reverse au Trésor public : aucune démarche déclarative supplémentaire à la charge du vendeur, hors mention sur la déclaration de revenus.
La nature du bien cédé et le régime sous lequel il a été détenu déterminent la fiscalité applicable. Le tableau ci-dessous synthétise les principaux effets selon quatre configurations courantes, en intégrant les abattements, la durée d'exonération et les spécificités introduites par l'article 84 de la LF 2025 pour le LMNP.
| Critère | Résidence principale | Résidence secondaire | Locatif nu | LMNP au régime réel |
|---|---|---|---|---|
| Régime fiscal de la cession | Exonération totale (art. 150 U II 1° CGI) | PVI au taux 36,2 % | PVI au taux 36,2 % | PVI au taux 36,2 % avec réintégration des amortissements |
| Condition de durée de détention | Aucune | 22 ans IR / 30 ans PS | 22 ans IR / 30 ans PS | 22 ans IR / 30 ans PS |
| Réintégration des amortissements | Sans objet | Sans objet | Sans objet (pas d'amortissement) | Oui, depuis le 15/02/2025 (art. 150 VB III CGI) |
| Travaux majorant le prix d'acquisition | Sans objet (exo. totale) | Réels ou forfait 15 % après 5 ans | Réels sauf si déjà déduits des revenus fonciers | Réels sauf si déjà amortis |
| Surtaxe au-delà de 50 000 € | Non applicable | 2 à 6 % progressive | 2 à 6 % progressive | 2 à 6 % progressive (sur PV après réintégration) |
| Exonérations alternatives mobilisables | Exo. acquise | Première cession avec remploi, retraités modestes | Retraités modestes, vente < 15 k€, organisme HLM | Retraités modestes, vente < 15 k€ |
| Levier de transmission préalable | Donation classique | Donation avant cession (purge de la PV latente) | Donation avant cession ou apport à holding | Donation avant cession (purge incluant l'amortissement latent) |
Plusieurs configurations de cession, des leviers PVI distincts. La maîtrise de la fiscalité de cession ne suit pas un schéma unique : elle se calibre selon la nature du bien, la durée de détention, le régime sous lequel il a été exploité et l'objectif de remploi ou de transmission. Les cas ci-dessous illustrent quatre situations récurrentes.
"La plus-value immobilière est l'un des rares impôts où l'anticipation produit autant d'effet qu'un montage complexe. Décaler une cession de douze mois peut transformer la charge fiscale."
Un couple détient depuis 18 années complètes une résidence secondaire achetée 200 000 € et revendue 350 000 €. La plus-value brute s'élève à 150 000 €. Après application du forfait travaux de 15 % (30 000 €), la plus-value imposable de base atteint 120 000 €. Pour l'impôt sur le revenu, l'abattement de 13 années à 6 % donne 78 % d'abattement, soit une plus-value imposable IR de 26 400 € et un IR de 5 016 €. Pour les prélèvements sociaux, l'abattement de 13 années à 1,65 % donne 21,45 %, soit une plus-value imposable PS de 94 260 € et des prélèvements sociaux de 16 213 €. L'imposition totale s'élève à environ 21 229 €, soit environ 14 % de la plus-value brute initiale, ou 17,7 % de la plus-value imposable de base après majoration travaux.
Un investisseur cède en 2026 un appartement loué en LMNP au régime réel depuis 10 ans. Bien acheté 200 000 €, revendu 300 000 €, amortissements déduits sur la structure immobilière sur 10 ans : 50 000 €. Sous l'ancien régime (avant l'art. 84 LF 2025), la plus-value brute aurait été de 100 000 €. Depuis l'article 84 de la loi de finances 2025 (codifié art. 150 VB III CGI), le prix d'acquisition fiscal est minoré des amortissements, soit 150 000 €. La plus-value brute devient 150 000 € au lieu de 100 000 €. Avec l'abattement de 5 années à 6 % (30 %), la plus-value imposable IR atteint 105 000 € et l'IR dû s'élève à 19 950 €. Avec l'abattement de 5 années à 1,65 % (8,25 %), la plus-value imposable PS atteint 137 625 € et les prélèvements sociaux à 23 671 €. La plus-value imposable IR de 105 000 € tombe dans la zone de lissage 100 001 — 110 000 €. La surtaxe s'élève alors à 2 650 € par application de la formule 3 % × PV imposable IR − (110 000 − PV imposable IR) / 10. L'imposition totale atteint environ 46 270 €.
Un propriétaire envisage de céder un bien locatif acquis 150 000 € il y a 12 ans et désormais valorisé 400 000 €. La plus-value latente atteint 250 000 €. Plutôt que céder directement, une donation préalable de la nue-propriété ou de la pleine propriété à ses enfants avant la cession purge la plus-value latente à hauteur de la quote-part transmise. Au jour de la donation, la valeur déclarée (400 000 €) devient la nouvelle base de calcul pour les enfants. Si la cession intervient peu après la donation à un prix proche de cette valeur, la plus-value imposable pour les enfants est faible voire nulle. L'opération combine ainsi transmission anticipée (abattement de 100 000 € par parent et par enfant, art. 779 I CGI) et purge fiscale.
Un contribuable locataire de sa résidence principale détient une résidence secondaire achetée 250 000 €, désormais valorisée 450 000 €. La plus-value latente atteint 200 000 €. L'article 150 U II 1° bis du CGI prévoit une exonération de cette première cession d'un logement autre que la résidence principale, sous trois conditions cumulatives. Le cédant ne doit pas avoir été propriétaire de sa résidence principale dans les quatre années précédant la cession. Il doit remployer le prix de cession dans l'acquisition ou la construction d'un logement affecté à la résidence principale dans les 24 mois. Il doit enfin occuper effectivement ce logement à titre de résidence principale. L'exonération s'applique à hauteur de la fraction du prix de cession effectivement remployée.
ATRIOMA calcule la plus-value prévisionnelle, vérifie les cas d'exonération applicables, calibre le calendrier de cession et coordonne les intervenants jusqu'à la formalisation des actes.
Prendre rendez-vousATRIOMA calcule la plus-value prévisionnelle, vérifie les cas d'exonération applicables, calibre le calendrier de cession et coordonne les intervenants jusqu'à la formalisation des actes.
Prendre rendez-vousLe calcul de la plus-value immobilière paraît mécanique : prix de cession, prix d'acquisition majoré, abattements, taux. Dans les faits, plusieurs angles morts techniques peuvent transformer un dossier bien préparé en source de sur-paiement, de surtaxe inattendue ou de remise en cause d'une exonération. Voici les situations concrètes qui exigent une vraie ingénierie patrimoniale en amont.
L'exonération de la résidence principale (art. 150 U II 1° CGI) suppose que le bien constitue la résidence habituelle et effective du cédant au jour de la cession. L'administration vérifie la réalité de l'occupation à travers plusieurs indices : consommation d'énergie, courrier adressé, déclarations fiscales, témoignages de voisinage. Une résidence secondaire requalifiée en résidence principale juste avant la cession, ou une résidence principale déclarée alors que le contribuable réside ailleurs, expose à une remise en cause de l'exonération assortie d'intérêts de retard et de pénalités. La règle est de pouvoir prouver l'occupation effective sur plusieurs mois précédant la cession.
Depuis le 15 février 2025 (art. 84 LF 2025, codifié art. 150 VB III CGI), les amortissements déduits pendant la période d'exploitation d'un bien LMNP au régime réel sont réintégrés dans le calcul de la plus-value à la cession. Un investisseur qui a optimisé sa fiscalité courante pendant 10 ou 15 ans peut voir son impôt de cession multiplié par deux à cinq par rapport au calcul ancien. Le piège est particulièrement aigu pour les biens dont la cession est planifiée à court terme sans avoir intégré cette nouvelle règle dans le calcul prévisionnel. Les résidences services (étudiantes, seniors, EHPAD) restent exclues du mécanisme, mais la location meublée classique y est pleinement soumise.
La donation avant cession est un levier patrimonial efficace pour purger la plus-value latente, mais elle exige une intention libérale réelle et antérieure à toute négociation de cession. La jurisprudence sanctionne au titre de l'abus de droit (art. L. 64 LPF) les donations dont l'unique motivation est fiscale. Trois configurations à risque sont identifiées : lorsque la cession est déjà négociée avec un acquéreur identifié au moment de la donation, lorsque le donateur conserve la disposition du prix de cession à travers une convention de quasi-usufruit mal calibrée, ou lorsque la donation porte sur la quote-part exactement nécessaire à l'allègement fiscal. Le calendrier doit ménager un délai entre la donation et la signature, et l'intention libérale doit être documentée.
ATRIOMA conduit l'analyse en trois étapes successives : calcul prévisionnel de la plus-value brute et nette intégrant les particularités du bien (résidence principale, LMNP avec réintégration des amortissements, biens reçus par succession ou donation), vérification systématique des cas d'exonération applicables et de leurs conditions, calibrage du calendrier au regard des abattements pour durée de détention. Les leviers de réduction (donation avant cession, apport-cession) sont mobilisés en cohérence avec la stratégie patrimoniale d'ensemble. La coordination avec les avocats fiscalistes et notaires partenaires garantit la formalisation et la traçabilité, chaque acte étant documenté pour résister à un contrôle ultérieur.
Une cession immobilière se traite rarement isolément. Calcul de la plus-value, vérification des cas d'exonération, calibrage du calendrier, articulation avec le régime matrimonial et la stratégie successorale : chaque arbitrage s'inscrit dans une trajectoire patrimoniale globale. ATRIOMA structure cette articulation en trois temps.
1. Cartographier
Prix d'acquisition retraité (art. 150 VA CGI), travaux justifiés ou forfait 15 % au-delà de 5 ans (art. 150 VB II CGI), frais d'acquisition réels ou forfait 7,5 %, durée de détention exacte au jour de la cession, régime locatif sous lequel le bien a été exploité. La cartographie initiale détermine le montant réel de la plus-value avant tout arbitrage.
2. Structurer
Vérification des onze cas d'exonération (art. 150 U II CGI), première cession sous condition de remploi (art. 150 U II 1° bis CGI), donation préalable de la nue-propriété (art. 669 CGI) pour purger la plus-value latente, calibrage du calendrier de cession sur les seuils d'abattement. Chaque levier est articulé avec les autres axes patrimoniaux.
3. Sécuriser
Structuration en amont avec les avocats fiscalistes, experts-comptables et notaires partenaires. Documentation des travaux et des frais déductibles, traçabilité des donations antérieures, anticipation des contestations sur l'évaluation et sur la qualification du régime (art. L. 64 LPF sur l'abus de droit). Mise en œuvre sécurisée de bout en bout.
Un horizon long, pas une signature isolée.
La plus-value immobilière ne se traite pas le jour de la signature chez le notaire. Elle s'inscrit dans un horizon où chaque décision en amont produit des effets directs sur la fiscalité de cession. Acquisition, travaux, choix du régime locatif, donation préalable, calibrage du calendrier. Une cession préparée 18 à 24 mois en amont ouvre des leviers que l'urgence rend inaccessibles. Décaler la cession pour franchir un seuil d'abattement, transmettre la nue-propriété pour purger la plus-value latente, vérifier l'éligibilité à l'exonération de première cession.
Une trajectoire, pas une opération isolée.
Pour un patrimoine immobilier diversifié, l'enjeu n'est pas de chercher le gain fiscal le plus élevé sur une opération isolée. Il est de construire une trajectoire de cessions cohérente avec le projet d'ensemble. Le calcul prévisionnel de la plus-value, intégré à l'analyse patrimoniale d'ensemble, identifie les leviers réellement disponibles compte tenu de la durée de détention, du régime sous lequel le bien a été exploité, de la composition familiale et des objectifs de transmission. La vérification des cas d'exonération précède toujours l'arbitrage des structures : une exonération acquise rend tout autre levier inutile.
Un cadre qui bouge, pas une vérité figée.
L'environnement fiscal des plus-values immobilières évolue régulièrement. L'article 84 de la loi de finances 2025 a profondément modifié le régime LMNP avec la réintégration des amortissements à la cession (art. 150 VB III CGI). Les prélèvements sociaux sur l'immobilier restent maintenus à 17,2 % en 2026, alors que ceux des revenus du capital mobilier ont été portés à 18,6 %. Des amendements parlementaires sur la durée d'exonération circulent à chaque budget. Un dossier construit aujourd'hui doit pouvoir être révisé demain sans tout refonder. C'est aussi à cela que sert un accompagnement patrimonial dans la durée : tenir à jour la stratégie, et l'adapter à mesure que la famille, le patrimoine et la réglementation évoluent.
Afin d'apporter une expertise globale à ses clients et de répondre à l'ensemble de leurs problématiques, le cabinet s'articule autour de trois pôles spécialisés. Chacun apporte une réponse experte et adaptée aux enjeux financiers, juridiques, assurantiels et immobiliers.
Un accompagnement stratégique et sur mesure pour structurer, valoriser et transmettre. De la stratégie fiscale aux arbitrages d'investissement, ATRIOMA se positionne en chef d'orchestre pour une gestion cohérente et pérenne des actifs.
Assurance de personnes et IARD pour une couverture complète. ATRIOMA accompagne ses clients particuliers, professionnels et entreprises dans la mise en place de garanties calibrées au profil de risque.
Investissements et cessions de biens professionnels ou familiaux. Le cabinet apporte un accompagnement sur mesure pour sécuriser les projets immobiliers de bout en bout, depuis l'audit initial jusqu'à la finalisation des actes.
Fondé en 2019 et établi au 56 rue de Passy dans le 16e arrondissement de Paris, ATRIOMA est un cabinet de conseil multidisciplinaire en gestion privée. Le cabinet exerce sous quatre statuts réglementés : Conseiller en Investissements Financiers (CIF), Courtier en Assurance (COA), Courtier en Opérations Bancaires et en Services de Paiement (COBSP), et Carte T pour les transactions immobilières. ATRIOMA est immatriculé à l'ORIAS sous le numéro 19006974 et supervisé par l'AMF et l'ACPR.
Intégrer la stratégie de cession dans une analyse globale, fiscale, successorale et financière du patrimoine.
En savoir plusDonation avant cession : purger la plus-value latente tout en organisant la transmission anticipée.
En savoir plusRégime des locations meublées : anticiper la réintégration des amortissements depuis la LF 2025.
En savoir plusSCI à l'IS, holding patrimoniale : support de l'apport-cession et du report d'imposition art. 150-0 B ter.
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