Acheter la nue-propriété d'un bien, c'est l'acquérir avec une décote de 30 à 45 % en cédant temporairement l'usufruit à un tiers. Aucun revenu, donc aucune fiscalité pendant le démembrement, une sortie d'assiette IFI, puis la pleine propriété récupérée sans frais. Reste à choisir le bon support et le bon horizon.
Prendre rendez-vousLa pleine propriété se divise en deux droits : l'usufruit (usage et revenus) et la nue-propriété (le bien lui-même). L'investisseur achète la nue-propriété ; un tiers, souvent un bailleur institutionnel, détient l'usufruit pour une durée fixée.
En contrepartie de la jouissance cédée, le prix est réduit de 30 à 45 % selon la durée. Pendant tout le démembrement : aucun revenu, donc aucune fiscalité foncière, et une sortie d'assiette IFI (art. 968 CGI).
À l'échéance, l'usufruit s'éteint et la pleine propriété se reconstitue automatiquement, sans frais ni taxation. L'investisseur peut alors occuper, louer ou vendre. Un placement de long terme, 15 à 20 ans en immobilier, 5 à 10 ans en SCPI.
Quatre traits font de la nue-propriété un placement à part, qui répond à des objectifs qu'un achat en pleine propriété atteint mal : un prix d'entrée réduit, une fiscalité neutralisée, une sortie d'IFI et une valorisation acquise à terme.
La nue-propriété s'acquiert 30 à 45 % sous la valeur en pleine propriété. La décote, calculée sur la durée de l'usufruit cédé, permet de se constituer un patrimoine immobilier en mobilisant nettement moins de capital qu'un achat classique.
Pendant le démembrement, le nu-propriétaire ne perçoit rien : aucun loyer, donc aucun revenu foncier imposable, aucun prélèvement social. Pour un foyer fortement imposé, c'est une économie d'impôt qui dure toute la période de démembrement.
L'usufruitier étant seul redevable de l'IFI sur la pleine propriété (art. 968 CGI), le nu-propriétaire ne déclare rien. La nue-propriété crée une sortie temporaire d'assiette, utile aux patrimoines immobiliers supérieurs à 1,3 M€.
Au terme de l'usufruit, la pleine propriété se reconstitue automatiquement, sans frais ni taxation. L'investisseur récupère un bien dont il n'avait payé qu'une fraction, qui produit alors des revenus ou peut être revendu.
La nue-propriété sert trois objectifs distincts selon le profil de l'investisseur : acquérir un patrimoine immobilier à prix réduit, capitaliser sans fiscalité pour préparer un revenu futur, ou transmettre en réduisant la base taxable. La même mécanique de démembrement, trois finalités.
Un patrimoine immobilier à prix réduit
Pour se constituer un patrimoine immobilier sans mobiliser le prix plein, et sans vouloir percevoir de revenus dans l'immédiat. La décote est le levier : on paie moins pour la même valeur à terme.
Préparer un revenu différé, sans impôt
Pour un actif en activité qui prépare sa retraite : caler le terme du démembrement sur le départ, afin de récupérer un bien qui produira des revenus quand ils seront le plus utiles, après la baisse des revenus d'activité.
Réduire la base taxable transmise
Pour préparer la transmission : donner la nue-propriété à ses enfants en conservant l'usufruit, ou transmettre une nue-propriété déjà détenue. La base taxable est réduite à la seule nue-propriété.
La nue-propriété est souvent vendue par ceux qui la produisent : promoteurs de programmes en usufruit locatif social, sociétés de gestion de SCPI démembrées. Chacun pousse son support, avec une décote présentée comme un argument commercial. Or le bon investissement en nue-propriété ne dépend pas du programme le mieux commercialisé, mais de l'adéquation entre le support, l'horizon et la situation patrimoniale réelle.
ATRIOMA n'est pas producteur. Le cabinet arbitre, en architecture ouverte, entre immobilier en direct et parts de SCPI démembrées, compare les programmes sur la décote réelle et la qualité de l'usufruitier, et distingue systématiquement la valeur économique de la valeur fiscale (art. 669 CGI). L'opération est calibrée au regard de l'IFI, de la stratégie de transmission et du régime matrimonial, en coordination avec le notaire et le conseil fiscal du client. C'est ce qui sépare un conseil d'une vente de produit.
Aucune décision n'est juste isolément : elle ne l'est qu'au regard de l'ensemble d'une situation.
Le principe tient en une idée : la pleine propriété se sépare en deux droits, l'usufruit et la nue-propriété, pour une durée fixée. L'investisseur achète la nue-propriété décotée, l'usufruitier perçoit les revenus pendant le démembrement, puis la pleine propriété se reconstitue. Derrière cette séquence, des règles de valorisation et de fiscalité précises font la différence entre un bon montage et un mauvais.
Le démembrement de propriété sépare l'usufruit (le droit d'utiliser le bien et d'en percevoir les revenus, art. 578 et s. du code civil) de la nue-propriété (la propriété du bien, privée de l'usage). L'investisseur acquiert la nue-propriété ; l'usufruit est confié à un tiers — bailleur institutionnel pour l'immobilier, société de gestion ou investisseur pour les SCPI — pour une durée fixée à l'avance. Pendant cette période, l'usufruitier gère le bien, le loue et en perçoit les loyers. Par défaut, l'entretien courant lui revient et les gros travaux restent à la charge du nu-propriétaire (art. 605 et 606 du code civil) ; mais dans les programmes en usufruit locatif social, une convention met l'ensemble des travaux, y compris le gros œuvre, à la charge de l'usufruitier. Le nu-propriétaire n'a alors aucune charge de gestion et attend le terme.
La décote économique, celle qui détermine le prix payé, dépend de la durée de l'usufruit cédé : de l'ordre de 30 à 45 % en immobilier sur 15 à 20 ans, 20 à 35 % en SCPI sur 5 à 10 ans. Elle correspond à l'actualisation des revenus auxquels l'investisseur renonce. À ne pas confondre avec la valeur fiscale, fixée par le barème de l'article 669 du CGI (pour l'usufruit temporaire : 23 % de la pleine propriété par période de 10 ans), qui sert au calcul des droits de mutation et de l'IFI. Cette distinction entre valeur économique et valeur fiscale est centrale dans le calibrage d'une opération.
Le nu-propriétaire ne percevant aucun revenu, il n'a aucun revenu foncier à déclarer, aucun prélèvement social de 17,2 % à acquitter, et sa tranche marginale d'imposition n'est pas affectée. Surtout, en application de l'article 968 du CGI, le bien démembré figure dans le patrimoine du seul usufruitier pour sa valeur en pleine propriété : la nue-propriété est hors de l'assiette IFI du nu-propriétaire pendant toute la durée. Trois exceptions existent (dont le démembrement issu de la succession du conjoint, art. 757 C. civ.), où usufruit et nue-propriété sont taxés séparément selon le barème de l'art. 669 CGI.
Au terme du démembrement (ou au décès de l'usufruitier en cas d'usufruit viager), la pleine propriété se reconstitue automatiquement, sans formalité, sans frais et en franchise totale de droits : le gain correspondant à l'usufruit éteint n'est pas taxé. L'investisseur peut alors occuper, louer ou vendre. En cas de revente, la plus-value relève du régime des plus-values immobilières des particuliers (art. 150 U CGI) : 19 % d'impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux, avec exonération d'IR à 22 ans et de prélèvements sociaux à 30 ans. La durée se compte depuis l'acquisition de la nue-propriété.
Les deux supports reposent sur le même principe de démembrement, mais répondent à des profils différents. Le tableau ci-dessous oppose la nue-propriété d'un bien immobilier (programmes en usufruit locatif social) à celle de parts de SCPI, sur les critères qui pèsent dans le choix.
| Critère | Nue-propriété immobilière | Nue-propriété de SCPI |
|---|---|---|
| Nature de l'actif | Un bien identifié (souvent neuf, programme ULS) | Des parts d'un parc immobilier diversifié |
| Ticket d'entrée | Élevé (prix d'un logement décoté) | Accessible (quelques milliers d'euros) |
| Décote économique | 30 à 45 % selon la durée | 20 à 35 % selon la durée |
| Durée du démembrement | Longue, 15 à 20 ans en général | Plus courte, 5 à 10 ans |
| Diversification | Faible (un seul bien, un seul emplacement) | Forte (multiples immeubles et locataires) |
| Fiscalité pendant le démembrement | Aucun revenu, hors assiette IFI (art. 968 CGI) | Aucun revenu, hors assiette IFI (art. 968 CGI) |
| Profil privilégié | Acquérir un bien tangible, horizon long | Diversifier, ticket réduit, horizon moyen |
La nue-propriété n'a pas un seul usage : selon le profil, elle sert à préparer la retraite, à réduire une assiette IFI, à diversifier une épargne ou à transmettre. Les cas ci-dessous illustrent quatre situations récurrentes et le montage le mieux adapté à chacune.
"La nue-propriété récompense la patience : on renonce aux revenus aujourd'hui pour acquérir décoté et récupérer la pleine propriété demain. Encore faut-il que l'horizon corresponde vraiment à son projet."
Pour un actif en milieu de carrière, fortement imposé et sans besoin de revenus immédiats, la nue-propriété permet de caler le terme du démembrement sur le départ en retraite. Pendant la vie active, aucun revenu n'est perçu — donc aucune fiscalité supplémentaire sur des tranches déjà élevées. À la reconstitution, calée sur la baisse des revenus d'activité, le bien produit des loyers ou peut être vendu, au moment où ce complément est le plus utile.
Pour un foyer dont le patrimoine immobilier net dépasse 1,3 million d'euros, l'investissement en nue-propriété transforme une épargne disponible en un actif qui ne figure pas à l'assiette IFI pendant toute la durée du démembrement (art. 968 CGI). Plutôt que de placer 200 000 € sur un support immobilier taxable à l'IFI, l'investisseur acquiert une nue-propriété hors assiette, tout en se constituant un patrimoine décoté. C'est une stratégie IFI structurelle, pas un simple ajustement annuel.
Pour un investisseur qui ne souhaite pas mobiliser le prix d'un logement entier ni s'engager sur vingt ans, la nue-propriété de parts de SCPI offre la même mécanique sur un horizon plus court (5 à 10 ans) et un ticket accessible. La diversification est immédiate : les parts portent sur un parc de plusieurs immeubles, loués à de multiples locataires. La gestion est entièrement déléguée à la société de gestion, et la décote (20 à 35 %) procure le même avantage fiscal pendant le démembrement.
Le démembrement sert aussi à transmettre. Un parent peut donner la nue-propriété d'un bien à ses enfants en conservant l'usufruit : il garde l'usage et les revenus, tandis que seule la valeur de la nue-propriété entre dans la base taxable aux droits de donation. Cette valeur est fixée par le barème de l'art. 669 CGI selon l'âge du donateur : plus il est jeune, plus la base transmise est faible. Au décès, la pleine propriété se reconstitue chez les enfants en franchise de droits. Ce levier relève du démembrement de propriété au sens de la transmission, complémentaire de l'investissement en nue-propriété.
Chaque situation est singulière. Un échange avec un conseiller ATRIOMA permet d'arbitrer entre immobilier et SCPI démembrées en architecture ouverte, de vérifier la décote réelle et la qualité de l'usufruitier, et de caler la durée sur l'objectif patrimonial.
Prendre rendez-vousChaque situation est singulière. Un échange avec un conseiller ATRIOMA permet d'arbitrer entre immobilier et SCPI démembrées en architecture ouverte, de vérifier la décote réelle et la qualité de l'usufruitier, et de caler la durée sur l'objectif patrimonial.
Prendre rendez-vousLa nue-propriété séduit par sa décote et son zéro fiscalité. Mais le montage a des contreparties que l'argument commercial passe vite sous silence. Voici les pièges concrets à mesurer avant de s'engager sur quinze ou vingt ans.
L'avantage fiscal a un prix : pendant 15 à 20 ans en immobilier, l'investisseur ne touche rien. Aucun loyer, aucune liquidité tirée du bien. Ce montage ne convient donc pas à qui cherche un complément de revenus immédiat, ni à qui pourrait avoir besoin de récupérer son épargne. La nue-propriété s'adresse à un investisseur disposant d'une épargne déjà constituée par ailleurs, et dont l'horizon de projet correspond réellement à la durée du démembrement. Se tromper d'horizon est l'erreur la plus fréquente : la décote ne compense jamais un besoin de liquidité survenu trop tôt.
Une nue-propriété peut juridiquement se revendre avant la fin du démembrement, mais le marché secondaire de ces biens démembrés est étroit : peu d'acheteurs, décote subie à la sortie, délais longs. En pratique, sortir avant le terme se fait souvent à un prix défavorable. Cette contrainte de liquidité est rarement mise en avant à la vente. Elle impose de ne placer en nue-propriété qu'une épargne dont on est certain de ne pas avoir besoin avant l'échéance, et de vérifier les conditions de cession anticipée prévues au contrat, en particulier pour les parts de SCPI démembrées.
La décote amortit le risque, elle ne l'annule pas. Si le marché immobilier baisse durablement, la pleine propriété récupérée au terme peut valoir moins qu'espéré : le gain attendu de la reconstitution se réduit, voire disparaît. Deux vérifications s'imposent donc en amont. La qualité de l'emplacement et la solidité du programme, car un bien mal situé décoté reste un mauvais investissement. Et la solidité de l'usufruitier, qui doit assurer l'entretien et restituer le bien en état : un bailleur fragile fait peser un risque sur toute l'opération. La décote ne dispense jamais d'analyser l'actif sous-jacent.
ATRIOMA procède en trois temps. D'abord un bilan patrimonial qui vérifie que l'horizon du projet correspond vraiment à la durée du démembrement, et que l'épargne engagée n'aura pas à être mobilisée avant le terme. Ensuite un arbitrage entre les supports (immobilier en usufruit locatif social ou parts de SCPI démembrées) en architecture ouverte, avec examen de la décote réelle, de l'emplacement et de la solidité de l'usufruitier. Enfin un chiffrage qui distingue la valeur économique de la valeur fiscale (art. 669 CGI) et articule l'opération avec l'IFI et la transmission, en coordination avec le notaire et le conseil fiscal du client.
Investir en nue-propriété ne se résume pas à saisir une décote. Le support, la durée, le financement et la place de l'opération dans le patrimoine d'ensemble se décident ensemble. ATRIOMA structure cette démarche en trois temps.
1. Cadrer
Bilan patrimonial préalable : objectif (constitution de patrimoine décoté, retraite, sortie d'assiette IFI au sens de l'art. 968 CGI, transmission), horizon réel et capacité d'épargne. Ce cadrage vérifie surtout que la durée du démembrement correspond au projet et que l'épargne engagée n'aura pas à être mobilisée avant le terme.
2. Chiffrer
Comparaison des supports en architecture ouverte (immobilier en usufruit locatif social ou parts de SCPI démembrées), examen de la décote réelle et de la qualité de l'usufruitier. Chaque opération est chiffrée en distinguant la valeur économique (le prix payé) de la valeur fiscale fixée par le barème de l'art. 669 CGI (droits de mutation, IFI).
3. Accompagner
Coordination avec le notaire sur l'acte de démembrement et avec le conseil fiscal sur le régime des plus-values (art. 150 U CGI). Suivi jusqu'à la reconstitution de la pleine propriété, et révision de la stratégie au fil de l'évolution du patrimoine, des objectifs et du marché immobilier.
Un horizon choisi, pas subi.
La nue-propriété n'a de sens que sur la durée du démembrement : quinze à vingt ans en immobilier, cinq à dix ans en SCPI. C'est un engagement, pas une position qu'on ajuste d'une année sur l'autre. L'investisseur qui choisit cet horizon en connaissance de cause, avec une épargne dont il n'a pas besoin entre-temps, se place dans les bonnes conditions. Celui qui sous-estime l'immobilisation ou surestime sa capacité à revendre avant le terme se trompe de produit. La décote récompense la patience, elle ne rachète pas un besoin de liquidité mal anticipé.
Une trajectoire patrimoniale, pas une décote isolée.
Pour un investisseur, l'enjeu n'est pas de saisir la plus forte décote affichée, mais de construire une opération cohérente avec le reste du patrimoine. Le bilan patrimonial initial fixe l'objectif et le montant raisonnable. Le choix du support, de la durée et du financement façonne durablement le résultat. La distinction entre valeur économique et valeur fiscale (art. 669 CGI) conditionne l'effet sur l'IFI et la transmission. C'est l'architecture d'ensemble qui produit la performance patrimoniale, pas le seul pourcentage de décote.
Un marché qui évolue, une stratégie qui se révise.
La valeur récupérée au terme dépend du marché immobilier, qui connaît ses cycles. La décote initiale amortit ce risque sans l'annuler : un bien mal situé ou un usufruitier fragile reste un mauvais choix, quelle que soit la décote. Un investissement construit aujourd'hui doit pouvoir être suivi et, le cas échéant, complété ou arbitré demain. C'est aussi à cela que sert un accompagnement dans la durée : vérifier que l'opération reste alignée sur les objectifs, et préparer la reconstitution de la pleine propriété à mesure que l'échéance approche.
Afin d'apporter une expertise globale à ses clients et de répondre à l'ensemble de leurs problématiques, le cabinet s'articule autour de trois pôles spécialisés. Chacun apporte une réponse experte et adaptée aux enjeux financiers, juridiques, assurantiels et immobiliers.
Un accompagnement stratégique et sur mesure pour structurer, valoriser et transmettre. De la stratégie fiscale aux arbitrages d'investissement, ATRIOMA se positionne en chef d'orchestre pour une gestion cohérente et pérenne des actifs.
Assurance de personnes et IARD pour une couverture complète. ATRIOMA accompagne ses clients particuliers, professionnels et entreprises dans la mise en place de garanties calibrées au profil de risque.
Investissements et cessions de biens professionnels ou familiaux. Le cabinet apporte un accompagnement sur mesure pour sécuriser les projets immobiliers de bout en bout, depuis l'audit initial jusqu'à la finalisation des actes.
Fondé en 2019 et établi au 56 rue de Passy dans le 16e arrondissement de Paris, ATRIOMA est un cabinet de conseil multidisciplinaire en gestion privée. Le cabinet exerce sous quatre statuts réglementés : Conseiller en Investissements Financiers (CIF), Courtier en Assurance (COA), Courtier en Opérations Bancaires et en Services de Paiement (COBSP), et Carte T pour les transactions immobilières. ATRIOMA est immatriculé à l'ORIAS sous le numéro 19006974 et supervisé par l'AMF et l'ACPR.
Le mécanisme juridique de l'usufruit et de la nue-propriété, au service de la transmission familiale.
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