La loi Alur impose à tout copropriétaire (occupant ou non) au moins une RC habitation depuis 2015. Mais le socle légal ne couvre ni la vacance locative, ni les vices de construction, ni les défauts d'entretien. ATRIOMA compare les contrats, articule la PNO avec la MRH du locataire et la MRI du syndic, et défend l'assuré en cas de sinistre.
Prendre rendez-vousLa PNO est obligatoire pour tout copropriétaire (occupant ou non) depuis la loi Alur, applicable au 1er janvier 2015.
L'obligation porte au minimum sur la responsabilité civile. Mais le socle légal ne couvre ni la vacance locative, ni les vices de construction, ni les défauts d'entretien.
Il existe trois niveaux de couverture pour un bailleur ou un propriétaire d'un bien non occupé :
Minimum loi Alur
Le standard du marché
Bailleur exposé ou multipropriétaire
Six garanties qui transforment l'expérience en cas de sinistre pour un bailleur. À examiner ligne par ligne avant toute souscription. Ce sont elles qui distinguent un bon contrat d'un contrat suffisant.
Couverture des sinistres pendant l'inoccupation au-delà du seuil standard de 90 jours, période où la MRH du locataire sortant est résiliée et où les risques se cumulent (fuite non détectée, humidité, vandalisme).
Indemnisation des loyers non perçus quand un sinistre rend le logement inhabitable. Souvent plafonnée à 6 ou 12 mois selon les contrats, à vérifier au regard de la zone et du type de location.
Prise en charge des litiges avec le locataire (impayés non couverts par la GLI, dégradations, contestations), avec le syndic et avec les voisins. Souvent en option, indispensable pour un investisseur multipropriétaire.
Indispensable en location meublée. Couvre le mobilier, l'électroménager et les embellissements (parquet, peintures, cuisine équipée) que la MRH du locataire ne prend pas en charge.
Indispensable pour Airbnb ou meublé de tourisme. La MRH classique exclut généralement la location courte durée. AirCover est un complément, pas un substitut. Sans déclaration explicite, l'assureur peut refuser la garantie.
Prise en charge des frais d'avocat et des recours engagés contre le propriétaire (chute de tuile sur un passant, infiltration chez le voisin, balcon vétuste). Le socle obligatoire RC ne suffit pas toujours pour couvrir les frais de défense.
ATRIOMA met en concurrence ses assureurs partenaires pour trouver le contrat PNO le mieux adapté à chaque situation patrimoniale : bailleur en location nue, LMNP, SCI, multipropriétaire, résidence secondaire, location saisonnière. La conformité à l'obligation Alur en copropriété est vérifiée systématiquement, et l'articulation avec la MRH du locataire et la MRI du syndic est documentée à la souscription.
Au-delà de la souscription, le cabinet reste l'interlocuteur unique pendant toute la durée du contrat. Ajustement des garanties au fil des évolutions : changement de locataire, passage en location saisonnière, vente d'un lot, acquisition d'un nouveau bien. Gestion administrative des avenants, négociation à chaque échéance, accompagnement complet en cas de sinistre avec coordination entre les assureurs concernés.
Le marché de l'assurance PNO réunit les grands assureurs traditionnels (AXA, Generali, MMA, Allianz, Groupama), les mutuelles (MAIF, Macif, Matmut), les assurtechs spécialisées et plusieurs néo-acteurs dédiés à l'investissement locatif. Les écarts de tarif et de garanties pour un même profil de bien peuvent dépasser 30 %. ATRIOMA met ces acteurs en concurrence à chaque souscription et à chaque renouvellement.
Aucune décision n'est juste isolément : elle ne l'est qu'au regard de l'ensemble d'une situation.
Selon le baromètre LeLynx 2026, la prime moyenne d'une PNO en France se situe entre 105 et 220 € par an. Ce montant varie selon le type de bien, sa localisation, le niveau de garanties et la nature de l'occupation. À profil équivalent, l'écart entre deux assureurs peut atteindre 30 % sur la même couverture.
La prime est intégralement déductible des revenus fonciers en location nue au régime réel, ou des recettes BIC en LMNP au régime réel. Cette déduction réduit mécaniquement le coût net du contrat.
Mètres carrés, valeur de reconstruction, présence d'éléments spécifiques (cave, parking, balcon, terrasse).
Écarts marqués entre Paris, les grandes métropoles et les zones rurales. Risque cambriolage et catastrophes naturelles différencient.
Location nue ou meublée, classique ou saisonnière. La location courte durée est tarifée séparément.
Du socle RC légal Alur à la formule étendue avec perte de loyers, protection juridique et garantie mobilier.
En copropriété, trois contrats coexistent et se complètent sans jamais se substituer. La confusion entre les trois est l'angle mort le plus fréquent et la première source de déconvenue au moment du sinistre.
| Situation | PNO (propriétaire) | MRH (locataire) | MRI (syndic) |
|---|---|---|---|
| Structure du bâtiment, vices de construction | Couvert au titre de la RC propriétaire | Hors champ | Parties communes uniquement |
| Dégât des eaux dans le lot | Bâti et embellissements | Biens personnels du locataire | Si origine dans les parties communes |
| Vacance locative entre deux baux | Seule assurance active sur le bien | Résiliée au départ du locataire | Reste active sur les parties communes |
| Biens personnels et mobilier du locataire | Sauf option mobilier (location meublée) | Cœur du contrat locataire | Hors champ |
| RC envers les voisins en cas de dommage | RC propriétaire (obligation Alur) | RC locative du locataire occupant | RC du syndicat des copropriétaires |
| Travaux du propriétaire dans le lot | Couvert | Hors champ | Hors champ sauf impact parties communes |
Obligation Alur, vacance locative, location saisonnière, articulation avec la MRH du locataire et la MRI du syndic : chaque paramètre se vérifie à la souscription, pas au moment du sinistre.
Prendre rendez-vousObligation Alur, vacance locative, location saisonnière, articulation avec la MRH du locataire et la MRI du syndic : chaque paramètre se vérifie à la souscription, pas au moment du sinistre.
Prendre rendez-vousUne PNO subie plutôt que pilotée révèle ses limites au moment du sinistre, quand il est trop tard pour corriger. Voici les situations concrètes que rencontre ATRIOMA chez les bailleurs.
Un copropriétaire bailleur subit une chute partielle de balcon vétuste qui blesse un passant. Le voisin engage une action en responsabilité contre lui en tant que propriétaire. Le bailleur croyait que la MRH du locataire ou l'assurance multirisque immeuble du syndic couvrait la situation. Or, la responsabilité du propriétaire pour défaut d'entretien relève de la PNO, pas de la MRH du locataire ni de la MRI du syndic. Sans PNO, l'indemnisation des préjudices et les frais de défense restent intégralement à sa charge. La RC propriétaire imposée par la loi Alur depuis 2015 est précisément faite pour cette situation.
Un bailleur reprend possession de son appartement à la fin d'un bail pour le rénover avant de le remettre en location. Les travaux durent 6 mois. Pendant cette période, un cambriolage survient. Le contrat PNO prévoit une clause d'inoccupation au-delà de 90 jours : l'assureur invoque cette clause et refuse l'indemnisation au titre du vol. La déclaration préalable de la période d'inoccupation prolongée à l'assureur, avec adaptation éventuelle du contrat, aurait permis de maintenir la couverture. C'est un angle mort classique chez les multipropriétaires qui jonglent entre plusieurs biens.
Un propriétaire bascule un appartement de résidence secondaire en location Airbnb pour quelques semaines par an, sans en informer son assureur. Un voyageur cause un dégât des eaux significatif chez le voisin du dessous. Le voisin engage la RC du propriétaire. L'assureur invoque la modification du risque non déclarée (art. L.113-4 Code des assurances) et la nature commerciale de l'activité : la garantie est refusée. Une simple déclaration préalable, avec extension du contrat à la location courte durée, aurait évité l'angle mort. AirCover Airbnb ne se substitue pas à une assurance PNO adaptée.
ATRIOMA audite systématiquement quatre points avant toute souscription ou renouvellement. La conformité à l'obligation Alur en copropriété et la transmission de l'attestation au syndic. La cohérence entre la nature réelle de l'occupation (location nue, meublée, saisonnière, vacance prolongée) et le contrat. L'articulation avec la MRH du locataire et la MRI du syndic, pour éviter les doublons et les trous de couverture. La déductibilité fiscale en fonction du régime (revenus fonciers réel, BIC LMNP réel). En cas de sinistre, le cabinet coordonne les trois assureurs concernés et défend l'application de la convention IRSI quand elle s'applique.
Une obligation, pas une formalité.
La PNO est obligatoire pour tout copropriétaire (occupant ou non) depuis le 1er janvier 2015, en application de l'article 9-1 de la loi du 10 juillet 1965. Au-delà du seuil légal de la RC, le choix du périmètre engage la protection patrimoniale du bailleur sur la durée. Une PNO minimale conforme à l'obligation Alur laisse mécaniquement des trous de couverture en cas de vacance, de sinistre majeur ou de litige avec le locataire. Un comparateur grand public traite la PNO comme un forfait standardisé ; le cabinet la traite comme une couverture sur mesure articulée avec les autres contrats du patrimoine.
Un contrat à articuler, pas à empiler.
Pour un bailleur qui détient plusieurs biens, en direct ou via une SCI, l'équation se complique. Bail nu, bail meublé, location saisonnière, vacance prolongée, copropriété ou maison individuelle : chacun de ces paramètres modifie la PNO à souscrire, son périmètre et son tarif. Le bailleur doit articuler PNO, MRH du locataire, MRI du syndic et garantie loyers impayés sans doublon ni angle mort. Une déclaration imprécise du caractère meublé ou de la durée d'inoccupation se retourne contre l'assuré au moment du sinistre. La révision annuelle au renouvellement vérifie que les contrats correspondent à la situation réelle.
Un mandataire du propriétaire, pas un revendeur.
Le courtier en assurance est juridiquement mandataire de l'assuré (art. L. 511-1 Code des assurances), pas commissionnaire de la compagnie. Cette position change la conduite des dossiers en cas de sinistre. Le cabinet défend l'interprétation du contrat dans le sens favorable au propriétaire. Il coordonne les trois assureurs concernés (PNO, MRH locataire, MRI syndic), applique la convention IRSI quand c'est pertinent et négocie le montant d'indemnisation. Le marché évolue : hausses tarifaires liées à la sinistralité climatique, durcissement des clauses d'inoccupation, traitement spécifique des locations courte durée. Un contrat ajusté aujourd'hui ne le reste pas mécaniquement. Le suivi dans la durée fait la différence.
Afin d'apporter une expertise globale à ses clients et de répondre à l'ensemble de leurs problématiques, le cabinet s'articule autour de trois pôles spécialisés. Chacun apporte une réponse experte et adaptée aux enjeux financiers, juridiques, assurantiels et immobiliers.
Un accompagnement stratégique et sur mesure pour structurer, valoriser et transmettre. De la stratégie fiscale aux arbitrages d'investissement, ATRIOMA se positionne en chef d'orchestre pour une gestion cohérente et pérenne des actifs.
Assurance de personnes et IARD pour une couverture complète. ATRIOMA accompagne ses clients particuliers, professionnels et entreprises dans la mise en place de garanties calibrées au profil de risque.
Investissements et cessions de biens professionnels ou familiaux. Le cabinet apporte un accompagnement sur mesure pour mener les projets immobiliers de bout en bout, depuis l'audit initial jusqu'à la finalisation des actes.
Fondé en 2019 et établi au 56 rue de Passy dans le 16e arrondissement de Paris, ATRIOMA est un cabinet de conseil multidisciplinaire en gestion privée. Le cabinet exerce sous quatre statuts réglementés : Conseiller en Investissements Financiers (CIF), Courtier en Assurance (COA), Courtier en Opérations Bancaires et en Services de Paiement (COBSP), et Carte T pour les transactions immobilières. ATRIOMA est immatriculé à l'ORIAS sous le numéro 19006974 et supervisé par l'AMF et l'ACPR.
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