Selection de SCPI

L’investissement en Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) repose sur la détention indirecte d’un portefeuille immobilier professionnel diversifié. Évaluer la pertinence d’une SCPI nécessite une analyse approfondie de multiples paramètres (opérationnelles, financières et structurelles) intégrées à une stratégie patrimoniale globale.

Stratégie d’investissement et profil du portefeuille

Typologies d’actifs : bureaux, commerces, logistique, santé, établissements gérés, etc. Chaque catégorie présente des caractéristiques économiques différentes (durée des baux, demande locative, sensibilité aux cycles économiques).
Diversification géographique : un portefeuille européen ou international peut lisser les risques locaux et profites des disparités de cycles immobiliers.
Objectif de la SCPI : rendement immédiat, création de valeur à long terme ou stratégie mixte. Une SCPI orientée revenus réguliers impliquera une politique d’acquisition et de gestion locative différente d’un véhicule orienté opportunité.

L’analyse de ces paramètres permet d’anticiper la stabilité des flux locatifs et la résilience du capital investi face aux cycles conjoncturels.

Indicateurs clés et interprétation technique

Taux de Distribution

Lecture du rendement annuel distribué (à contextualiser par la qualité du patrimoine et la récurrence).

Comparer sur plusieurs années (lissage).
Analyser la part de revenus exceptionnels.

TOF

Mesure l’occupation financière. Un TOF élevé reflète une bonne capacité à louer et encaisser.

Suivre la vacance et la rotation locative.
Vérifier la concentration locataires.

Valeur de reconstitution

Écart entre prix de part et valeur économique (patrimoine + frais). Indice de valorisation.

Comparer prix / reconstitution (prime/décote).
Relier à la qualité des expertises.

Capitalisation & liquidité

Taille du véhicule, profondeur du marché secondaire, gestion des retraits et délais.

Observer le volume de parts en attente.
Comprendre le mécanisme de prix (variable/fixe).

Collecte nette

Dynamique de collecte et capacité d’investissement. Impact possible sur dilution/rythme d’acquisitions.

Vérifier la pipeline d’acquisitions.
Suivre l’augmentation du patrimoine et la diversification.

Frais & impact

Frais de souscription, gestion, arbitrages. À analyser sur l’horizon et la stratégie de distribution.

Comparer frais / services / performance nette.
Regarder l’historique de distribution après frais.

Une stratégie patrimoniale globale

Choisir une SCPI ne se limite pas à comparer des taux de rendement. L’investissement doit être mis en relation avec :

l’allocation d’actifs globale du patrimoine
les besoins de revenus réguliers
la fiscalité selon le mode de détention (en direct ou via des enveloppes fiscales comme l’assurance-vie ou le PER)
l’horizon d’investissement recommandé (généralement long terme)

Une saine diversification entre plusieurs SCPI aux approches complémentaires permet de réduire les risques spécifiques liés à un segment de marché ou à une géographie donnée.

Analyse qualitative de la gestion

Au-delà des chiffres, la qualité de la société de gestion influence durablement la performance :

• Expérience de la société de gestion : ancienneté, régularité des performances, capacité à arbitrer et à optimiser le portefeuille.

• Rapports de gestion et transparence : clarté des documents annuels, précision des reporting et évolution cohérente des stratégies.

• Politique d’arbitrage : rythme des acquisitions/cessions, qualité des locataires et intégration de critères ESG ou de durabilité.

Prévoyance Madelin

Société Civile

Bilan patrimonial

Régime matrimoniaux

Comment interpréter le taux d’occupation financier (TOF) ?

Le TOF mesure la proportion des loyers effectivement encaissés par rapport aux loyers théoriques. Un TOF élevé traduit une bonne gestion locative, mais doit être analysé en tenant compte des franchises de loyers, des renégociations et de la concentration locative.

Le mode de détention influence-t-il le choix des SCPI ?

Oui. La détention en direct, via une assurance-vie, un contrat de capitalisation ou en démembrement modifie la fiscalité, la liquidité et la temporalité des revenus. Le choix de la SCPI doit être cohérent avec le mode de détention envisagé.

Est-il pertinent de détenir plusieurs SCPI plutôt qu’une seule ?

Oui. La détention d’un portefeuille de SCPI aux stratégies complémentaires permet de mutualiser les risques de gestion, sectoriels et géographiques. Cette diversification est plus efficace que la sélection d’une seule SCPI, même réputée de qualité.

Un cabinet, trois pôles d’expertise.

Afin d’apporter une expertise globale à ses clients et répondre à l’ensemble de leurs problématiques, le cabinet s’articule autour de trois pôles spécialisés – chacun apportant une réponse experte et adaptée aux enjeux financiers, juridiques, assurantiels et immobiliers.

Un accompagnement stratégique et sur-mesure pour structurer, optimiser, valoriser et transmettre. De l’optimisation fiscale aux stratégies d’investissement, ATRIOMA se positionne en chef d’orchestre pour une gestion efficace et pérenne des actifs.

Assurance de personnes et IARD pour une couverture complète. ATRIOMA accompagne ses clients particuliers, professionnels et entreprises dans la mise en place de solutions adaptées.

Investissements et cessions de biens professionnels ou familiaux, le cabinet apporte un accompagnement sur-mesure pour sécuriser et maximiser les projets immobiliers.

Investir en immobilier papier

Lorem ipsum dolor sit amet, consectetur adipiscing elit. Ut elit tellus, luctus nec ullamcorper mattis, pulvinar dapibus leo.dvdfd

Sélection de SCPI

Lorem ipsum dolor sit amet, consectetur adipiscing elit. Ut elit tellus, luctus nec ullamcorper mattis, pulvinar dapibus leo.dvdfd

Assurance-vie luxembourgeoise

Lorem ipsum dolor sit amet, consectetur adipiscing elit. Ut elit tellus, luctus nec ullamcorper mattis, pulvinar dapibus leo.dvdfd